0111-KDIB2-3.4014.178.2026.4.BD

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 maja 2026 r. 

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania - B. sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający, Zbywca”) jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości, którego przedmiotem działalności jest głównie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający planuje sprzedaż nieruchomości, która obejmuje dwa budynki (w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) znajdujące się w (…):

- dziewięciokondygnacyjny budynek biurowy (dalej: „Budynek 1”),

- jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny (dalej: „Budynek 2”)

(dalej łącznie: „Budynki”).

Budynki położone są na dwóch odrębnych działkach gruntu o numerze (…) oraz (…) w obrębie ewidencyjnym nr (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), w stosunku do których Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym (w dalszej części wniosku zwane „Gruntem”).

Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obejmującymi rampę, ściany oporowe, szlaban, drogi - bruk, parking - bruk, chodnik - bruk, odwodnienie liniowe, ogrodzenie (dalej łącznie: „Budowle”).

Ponadto, na Gruncie znajdują się inne naniesienia należące do Sprzedającego, będące urządzeniami budowlanymi i obiektami małej architektury.

Grunt w całości ma i będzie miał na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek Gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Budynki, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Na moment złożenia wniosku oraz na moment sprzedaży na rzecz Kupującego na Gruncie znajdują się i będą znajdowały się sieci przesyłowe stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych (nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży).

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego 20 grudnia 2013 r. tytułem podziału majątku polikwidacyjnego (transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

Nabywcą Nieruchomości będzie Zainteresowany będący stroną postępowania - A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) z siedzibą w (…). Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli zlokalizowanych na tym Gruncie, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie Umowy Sprzedaży) planowane jest w 2026 r. Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedzi podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.

Budynki oraz Budowle zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. W ciągu ostatnich dwóch lat przed planowaną Transakcją Budynki i Budowle nie były i nie będą przedmiotem modernizacji/ulepszenia w ramach, których wydatki na prace modernizacyjne przekroczyłyby 30% wartości początkowej danego Budynku czy też Budowli.

Budynki i Budowle były i są wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez Sprzedającego (wynajem powierzchni na cele biurowe, handlowe i usługowe). Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Uzupełniająco, Zainteresowani wskazują przy tym, iż pewne części Budynków (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

W szczególności, Budynek 2 nie jest przedmiotem najmu komercyjnego, jest to budynek techniczny, w którym znajduje się stacja transformatorowa posiadana przez przedsiębiorstwo przesyłowe - C. sp. z o.o., która służy również Budynkowi 1.

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących m.in. usługi zarządzania nieruchomością, usługi prawne, księgowo-podatkowe itp.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Przedmiot planowanej pomiędzy Sprzedającym i Kupującym Transakcji obejmie:

    a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu,

    b) prawo własności Budynków, Budowli oraz innych naniesień na Gruncie (obiekty budowlane, obiekty małej architektury),

    c) prawo własności środków trwałych w postaci wyposażenia Budynków (na trwale z nimi związanego) oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu („Aktywa Ruchome”),

    d) prawa z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców np. gwarancji bankowych, poręczeń, kaucji,

    e) prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności majątkowe: prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Budynków i Budowli),

     f) prawa wynikające z ustawowych rękojmi oraz gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców robót budowlanych za wady dotyczące Budynków i Budowli,

    g) prawa wynikające z ustawowych rękojmi oraz gwarancji jakości udzielonych przez architektów/ wykonawców dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami,

    h) prawo własności nośników takich jak materiały, nagrania i pliki, na których utrwalono dokumentację architektoniczną, budowlaną oraz techniczną,

     i) prawo do słownego znaku towarowego identyfikującego Nieruchomość, zawierającego oznaczenie „(…)”, zarejestrowanego w Urzędzie Patentowym Rzeczypospolitej Polskiej pod numerem (…), w odniesieniu do którego Sprzedający jest uprawnionym z tytułu tej rejestracji; licencje dotyczące systemów (…) zainstalowanych w Budynku 1 oraz licencje innych programów komputerowych służących Budynkom.

Z dniem Transakcji Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku 1 - z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w przypadku powierzchni wydanych najemcom do dnia Transakcji.

Sprzedający - w ramach ceny za Nieruchomość - zobowiązany będzie do przekazania Kupującemu posiadanej przez Sprzedającego dokumentacji prawnej i technicznej związanej z Nieruchomością i jej wynajmem, w szczególności:

   - umów najmu wraz z dokumentami zabezpieczeń dostarczonymi przez najemców (gwarancji bankowych, poręczeń, kaucji) oraz niektórej korespondencji z najemcami (częścią umów najmu, wśród innych jej elementów takich jak opis standardu Budynków, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązany jest najemca, jest regulamin zawierający zasady korzystania z Budynków przez wszystkich najemców),

   - oryginałów pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Budynków i Budowli wraz ze stosowną korespondencją z organami,

   - dokumentacji projektowej i powykonawczej dotyczącej Budynków i Budowli (w wersjach papierowych lub elektronicznych).

Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany do przekazania Kupującemu depozytów otrzymanych od najemców powierzchni znajdujących się w Budynkach (rozliczenie zostanie dokonane w formie potrącenia z ceny).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia w drodze cesji lub innej czynności prawnej umowy o zarządzanie ani umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości (umowy dotyczące dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa, świadczenia innych usług, itp.).

Umowa o zarządzanie Nieruchomością wygaśnie z momentem sprzedaży Nieruchomości, tj. w dniu Transakcji. Umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane do dnia Transakcji, następnie Kupujący zawrze nowe umowy serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Możliwe jest, iż nowe umowy będą zawierane przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego (za wyjątkiem umowy o zarządzanie, która zostanie zawarta z innym podmiotem/nowym dostawcą), jak również możliwym jest, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z niektórych umów serwisowych.

Tym samym przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

a) umowy serwisowe (z możliwymi wyjątkami jak wyżej),

b) umowa ubezpieczenia,

c) umowy o zarządzanie nieruchomością, lub jakiekolwiek inne umowy o zarządzanie,

d) nazwa Sprzedającego ani oznaczenia indywidualizujące działalność,

e) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,

 f) źródła finansowania działalności,

g) rachunki bankowe Sprzedającego,

h) wierzytelności,

 i) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe,

 j) środki pieniężne (z wyjątkiem wspomnianych powyżej depozytów najemców) i inne prawa majątkowe Sprzedającego,

k) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego,

 l) domena internetowa.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości będzie ją wykorzystywał do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (wynajem powierzchni na cele biurowe, usługowe i handlowe).

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie usług serwisowych i innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego, tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

O ile w omawianych okolicznościach do Transakcji znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) (co Zainteresowani chcą też potwierdzić złożonym wnioskiem i co stanowi część pytania nr 2) - w odniesieniu do Budynków oraz Budowli Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybiorą opcję opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w ww. przepisie. Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na moment złożenia stosownego oświadczenia oraz na moment samej Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą, która zostanie przekazana Kupującemu.

W odpowiedzi na wezwanie, uzupełnili Państwo opis sprawy wskazując, że opisane we wniosku Budowle i inne naniesienia będące przedmiotem sprzedaży, składające się na „Nieruchomość” nie są częścią składową żadnego z Budynków.

Jak strony wskazały we wniosku, poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obejmującymi rampę, ściany oporowe, szlaban, drogi -bruk, parking - bruk, chodnik - bruk, odwodnienie liniowe, ogrodzenie (dalej łącznie: „Budowle”). Ponadto, na Gruncie znajdują się inne naniesienia należące do Sprzedającego, będące urządzeniami budowlanymi i obiektami małej architektury.

Budowle oraz inne naniesienia wymienione we wniosku są posadowione na Gruncie, ale stanowią elementy oddzielne od Budynków. Kiedy Zainteresowani odnoszą się we wniosku do Budynku, mają na myśli również wszystkie jego części składowe, zaś jeśli odnoszą się do Budowli lub innych naniesień na Gruncie, mają na myśli obiekty niestanowiące części składowych Budynku.

Oświadczenie złożone przez Zainteresowanych będzie zawierało wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu

wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2 tego wniosku), powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także  o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których  czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania  podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że  o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz  wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący, Nabywca) zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego, Zbywcy) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności Budynków i Budowli („Nieruchomość”) oraz pozostałych naniesień na tym gruncie (urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury) a także pozostałe składniki związane z „Nieruchomością” (Transakcja). Na ww. gruncie znajdują się także sieci przesyłowe stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych (pozostające poza zakresem Transakcji).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży  podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów  i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności  podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego  w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności  cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.256.2026.3.MSO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

   - sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

   - planowana dostawa Budynków i Budowli (wraz z urządzeniami budowlanymi) podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

   - dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu (działek nr (…) i (…)), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

   - w odniesieniu do obiektów małej architektury znajdujących się na Nieruchomości - zwolnienie nie znajduje zastosowania,

   - planują Państwo złożyć wspólne oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem od towarów i usług,

   - w konsekwencji dostawa Gruntu, na którym posadowione są Budynek i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy - będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

   - odnośnie środków trwałych w postaci wyposażenia Budynków (na trwale z nimi związanego) oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu („Aktywa Ruchome”), należy wskazać, że ich dostawa również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości oraz elementów towarzyszących będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, znak: 0111-KDIB3-1.4012.256.2026.3.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

        - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.