0111-KDIB2-2.4015.73.2026.1.DR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 23 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania udziału w nieruchomości od osoby zaliczonej do III grupy podatkowej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaścicielką pozostałej części (1/2 udziału) jest Pana obecna partnerka, która względem Pana należy do III grupy podatkowej, jako że każde z Państwa jest stanu wolnego.

Wartość rynkowa nieruchomości opiewa na kwotę (…) zł, przy czym nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie kredytu hipotecznego do sumy (…) zł. Kapitał kredytu pozostały do spłaty wynosi ok. (…) zł.

Planowane jest zawarcie umowy darowizny, względnie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku której Pana partnerka przekaże Panu swój 1/2 udział w nieruchomości, a Pan stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Nieruchomość pozostanie nadal obciążona ww. hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu.

Pytania

1) Czy w okolicznościach opisanych powyżej, w przypadku zawarcia przez Pana z Pana partnerką umowy darowizny względnie nieodpłatnego zniesienia współwłasności, przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość rynkową nabytego przez Pana w drodze darowizny udziału w nieruchomości, względnie wartość rynkową nabytego przeze Pana w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności prawa własności nieruchomości w części przekraczającej wartość przysługującego Panu dotychczas udziału we współwłasności, należy pomniejszyć o wartość hipoteki obciążającej nieruchomość czy o wartość kapitału pozostałego do spłaty kredytu?

2) Gdy wartość hipoteki umownej przewyższa wartość darowanego Panu udziału w nieruchomości, względnie wartość nabywanego przez Pana prawa własności nieruchomości w części przekraczającej Pana dotychczasowy udział we współwłasności, podstawę opodatkowania należy uznać za 0 zł, a tym samym uznać, że nie powstaje obowiązek zapłaty podatku od darowizny/nieodpłatnego zniesienia współwłasności?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. W Pana ocenie, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość rynkowa nabytego przez Pana na podstawie umowy darowizny udziału w nieruchomości, względnie wartość rynkowa nabytego przez Pana w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności prawa w części przekraczającej wartość przysługującego Panu dotychczas udziału we współwłasności powinna zostać pomniejszona o ujawnioną w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości sumę hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość, a nie o wysokość pozostałego do spłaty zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego tą hipoteką.

To hipoteka stanowi ciężar darowizny/ciężar prawa nabytego w wyniku zniesienia współwłasności w rozumieniu art. 7 powołanej ustawy.

Biorąc pod uwagę, że w wyniku planowanej darowizny/nieodpłatnego zniesienia współwłasności nabędzie Pan udział wynoszący 1/2 części we własności nieruchomości, wartość hipoteki w opisanych okolicznościach należy uwzględnić przy obliczaniu podstawy opodatkowania proporcjonalnie do nabywanego udziału w nieruchomości (czyli w 1/2 części).

Zaprezentowane powyżej stanowisko zostało potwierdzone także w wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacjach:

,,Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką” (Znak: 0111-KDIB2-3.4015.387.2025.1.BZ z dnia 19 grudnia 2025 r.);

,,Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką” (Znak: 0111-KDIB2-2.4015.130.2025.2.MM z dnia 30 października 2025 r.).

Ad 2. Sądzi Pan, że jeżeli wartość hipoteki przekracza wartość rynkową nabywanego udziału w nieruchomości, to czysta wartość nabycia wynosi 0 zł, a tym samym nie występuje obowiązek zapłaty podatku od darowizny z uwagi na brak podstawy opodatkowania.

W tym miejscu powołuje się Pan się na art. 7 ust. 1 ww. ustawy: ,,Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 478):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;

2) darowizny, polecenia darczyńcy;

3) zasiedzenia;

4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;

5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;

6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 ww. ustawy:

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 244 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341 ze zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Na podstawie art. 8 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

3) do grupy III – innych nabywców.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaścicielką pozostałej części (1/2 udziału) jest Pana obecna partnerka, która względem Pana należy do III grupy podatkowej. Wartość rynkowa nieruchomości to (…) zł, przy czym nieruchomość jest obciążona hipoteką ustanowioną na zabezpieczenie kredytu hipotecznego do sumy (…) zł. Kapitał kredytu pozostały do spłaty wynosi ok. (…) zł. Planowane jest zawarcie umowy darowizny, względnie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku której Pana partnerka przekaże Panu swój 1/2 udział w nieruchomości, a Pan stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Nieruchomość pozostanie nadal obciążona ww. hipoteką zabezpieczającą spłatę kredytu.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że jeżeli dokonana zostanie darowizna to nabycie przez Pana udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który przysługuje Pana partnerce podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1.

Natomiast jeżeli dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez spłat i dopłat, to nabycie przez Pana ww. udziału podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.

Ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze darowizny lub zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i tym samym przedmiot nabycia.

Jeżeli zatem w istocie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie ciążył na Panu obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu dokonania przedmiotowej darowizny lub zniesienia współwłasności.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.