0111-KDIB2-2.4015.161.2026.1.MM
Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego. Drugim współwłaścicielem w udziale 1/2 jest była partnerka Wnioskodawcy, (…). Współwłaściciele nie są ze sobą spokrewnieni (III grupa podatkowa w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn). Nabycie powyższej nieruchomości zostało sfinansowane ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez oboje współwłaścicieli. Aktualnie kredyt ten jest obsługiwany w (…). Na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka zabezpieczająca spłatę tego kredytu. Obecnie kapitał pozostały do spłaty wynosi około 595 000 zł. Ponadto, Wnioskodawca wniósł z majątku osobistego kwotę około (…) zł, która została przeznaczona na wkład własny oraz wykończenie przedmiotowego lokalu, a także samodzielnie spłacał dotychczasowe raty kredytowe.
Współwłaściciele planują zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności tej nieruchomości. W wyniku tej umowy Wnioskodawca nabędzie udział należący do byłej partnerki, stając się jedynym właścicielem nieruchomości, bez dokonywania na jej rzecz jakichkolwiek spłat z tego tytułu. Z uwagi na brak wystarczającej zdolności kredytowej po stronie Wnioskodawcy, bank na ten moment nie wyraża zgody na formalne zwolnienie byłej partnerki z długu. W związku z tym, w ramach zawieranego porozumienia, Wnioskodawca zobowiąże się wobec byłej partnerki do przejęcia na siebie wyłącznego ciężaru spłaty całego zobowiązania kredytowego oraz zwolni ją z długu ze skutkiem wewnętrznym (art. 515 Kodeksu cywilnego). Wartość rynkowa przejmowanego przez Wnioskodawcę udziału (1/2 nieruchomości) wynosi około 295 tyś zł. Połowa niespłaconego kapitału kredytu hipotecznego, przypadająca na przejmowany udział, wynosi około 295 tyś. zł, a połowa wpisanej hipoteki przekracza lub jest bliska wartości rynkowej tego udziału. Wnioskodawca będzie spłacał cały kredyt, w tym część ciążącą na udziale zbywanym przez byłą partnerkę.
Pytanie
Czy planowane nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Wnioskodawca nabędzie bez spłat udział 1/2 należący do byłej partnerki (osoby obcej zaliczanej do III grupy podatkowej), będzie wiązało się z powstaniem obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn, biorąc pod uwagę, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, a Wnioskodawca przejmie na siebie wyłączny ciężar spłaty zadłużenia wobec banku w wysokości przewyższającej (lub równej) wartość rynkową nabywanego udziału, co zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi dług i ciężar obniżający podstawę opodatkowania?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie udziału w nieruchomości w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie będzie skutkowało koniecznością zapłaty podatku od spadków i darowizn, ponieważ podstawa opodatkowania wyniesie 0 zł.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.), podatkowi temu podlega nabycie własności rzeczy przez osoby fizyczne tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jakkolwiek czynność ta co do zasady podlega opodatkowaniu, to kluczowe dla ustalenia obowiązku podatkowego jest prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w licznych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m.in. interpretacja z 9 lutego 2023 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4015.176.2022.2.MD lub z 20 września 2022 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4015.86.2022.1.MM) ugruntowany jest pogląd, że obciążenie nieruchomości hipoteką stanowi „ciężar” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dodatkowo, przejęcie długu w stosunkach wewnętrznych oznacza realne finansowe obciążenie nabywcy.
Skoro Wnioskodawca w umowie zobowiąże się do wyłącznej spłaty całego kredytu zabezpieczonego hipoteką, przejmując na siebie ciężar finansowy proporcjonalnie przypadający na nabywany udział, kwota tego zadłużenia powinna pomniejszyć wartość rynkową nabywanego udziału. Ponieważ wartość przejmowanego przez Wnioskodawcę długu i ciężaru hipotecznego jest równa lub przewyższa wartość rynkową nabywanego udziału (1/2 nieruchomości), czysta wartość nabycia w rozumieniu art. 7 ust. 1 wyniesie zero (0 zł) lub przyjmie wartość ujemną. W konsekwencji podstawa opodatkowania wyniesie zero, a podatek od spadków i darowizn nie wystąpi.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ust. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 478 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 7 ust. 6 ww. ustawy:
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, w myśl którego:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.
Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Ustalenie podstawy opodatkowania składa się zatem z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.
Stosownie do treści art. 244 ww. ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341 ze zm.).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
Na podstawie art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.
Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III – innych nabywców.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w udziale wynoszącym 1/2. Współwłaścicielką pozostałej części (1/2 udziału) jest Pana była partnerka, która względem Pana należy do III grupy podatkowej. Nabycie zostało sfinansowane kredytem zaciągniętym przez współwłaścicieli. Na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka. Planowane jest zawarcie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku której Pana była partnerka przekaże Panu swój udział 1/2 w nieruchomości, a Pan stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości, bez dokonywania jakichkolwiek spłat z tego tytułu. Przejmie Pan na siebie cały ciężar spłaty zadłużenia hipotecznego. Wartość rynkowa przejętego przez Pana udziału 1/2 w nieruchomości to około 295.000 zł, przy czym połowa wpisanej hipoteki przekracza lub jest bliska wartości rynkowej tego udziału.
Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości bez spłat i dopłat, to nabycie udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 cyt. ustawy.
Ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma bowiem znaczenia fakt przejęcia przez Pana kosztów spłaty rat kredytu oraz jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. To hipoteka (w wysokości proporcjonalnej do nabytej wielkości udziału w lokalu mieszkalnym) a nie faktyczna wartość zadłużenia (wierzytelność zabezpieczona hipoteką) stanowi ciężar nabycia.
Jeżeli zatem w istocie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) będzie równa lub przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie ciążył na Panu obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów