0111-KDIB2-2.4014.230.2026.1.DR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia lokali mieszkalnych w wykonaniu umów przedwstępnych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest spółką z o.o. (dalej również jako Spółka). Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym oraz czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki według Polskiej Klasyfikacji Działalności jest (...).

W dniu (...) 2023 r., tj. przed wejściem w życie art. 7a ustawy o PCC, Wnioskodawca zawarł z deweloperem (dalej łącznie jako: „Strony”), w formie aktów notarialnych, (...) przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące lokali mieszkalnych nr (...) oraz nr (...).

Na podstawie tych umów Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, na mocy których deweloper miał ustanowić odrębną własność wskazanych lokali i przenieść ich własność na Wnioskodawcę, natomiast Wnioskodawca zobowiązał się do ich nabycia za uzgodnioną cenę.

W dniu (...) 2024 r. Strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, na podstawie której deweloper ustanowił odrębną własność lokali nr (...) oraz nr (...) i przeniósł ich własność na Wnioskodawcę.

W ramach tego samego aktu notarialnego Wnioskodawca nabył również (...) inne lokale mieszkalne, oznaczone numerami (…). W odniesieniu do tych (...) lokali przed 1 stycznia 2024 r. nie zawarto umów przedwstępnych, umów deweloperskich ani innych umów zobowiązujących do dokonania ich sprzedaży.

Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć od tego samego dewelopera kolejne (...) lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości. Wnioskodawca będzie jedynym kupującym tych lokali. Ewentualna umowa albo umowy zobowiązujące do ich sprzedaży oraz umowa albo umowy przenoszące ich własność zostaną zawarte po 31 grudnia 2023 r. Sprzedaż lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Nabycie wszystkich wskazanych we wniosku nieruchomości opodatkowane jest podatkiem VAT. Wszystkie wskazane lokale mieszkalne znajdują się w budynkach wybudowanych na tej samej nieruchomości gruntowej, objętej jedną księgą wieczystą. Również (...) lokale, których nabycie jest planowane przez Wnioskodawcę, będą znajdowały się w budynkach wybudowanych na tej nieruchomości gruntowej.

W związku z planowaną transakcją powstała wątpliwość dotycząca stosowania art. 7a ustawy o PCC oraz przepisu przejściowego zawartego w art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, w szczególności w zakresie ustalenia, czy przy określaniu liczby lokali mających znaczenie dla zastosowania art. 7a ustawy o PCC należy uwzględnić lokale nr (...) i nr (...), których nabycie nastąpiło w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych przed wejściem w życie tego przepisu.

Pytania

1.  Czy przy ustalaniu liczby lokali mieszkalnych nabytych przez Wnioskodawcę, o której mowa w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy uwzględniać dwa lokale mieszkalne, których własność została przeniesiona na Wnioskodawcę po 31 grudnia 2023 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zobowiązujących do dokonania ich sprzedaży, zawartych przed 1 stycznia 2024 r.?

2.  Czy w przedmiotowej sytuacji planowane nabycie przez Wnioskodawcę kolejnych dwóch lokali mieszkalnych będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, określonej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Odpowiedź na pytanie nr 1:

W ocenie Wnioskodawcy przy ustalaniu liczby lokali mieszkalnych nabytych przez Wnioskodawcę, o której mowa w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie należy uwzględniać dwóch lokali mieszkalnych, których własność została przeniesiona na Wnioskodawcę po 31 grudnia 2023 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zobowiązujących do dokonania ich sprzedaży, zawartych przed 1 stycznia 2024 r.

Odpowiedź na pytanie nr 2:

W ocenie Wnioskodawcy w przedmiotowej sytuacji planowane nabycie przez Wnioskodawcę kolejnych dwóch lokali mieszkalnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, określonej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad pytania 1 i 2

Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o PCC, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Regulacja ta weszła w życie z dniem 1 stycznia 2024 roku i stanowi odstępstwo od obowiązującej wcześniej zasady, zgodnie z którą czynności sprzedaży lokali mieszkalnych opodatkowane podatkiem od towarów i usług pozostawały poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym art. 7a ustawy o PCC wprowadził szczególny przypadek, w którym pomimo objęcia transakcji podatkiem od towarów i usług ustawodawca przewidział również obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%.

Nie ulega wątpliwości, że przepis ten ma charakter wyjątkowy. Oznacza to, że jego wykładnia powinna być dokonywana w sposób ścisły, bez możliwości rozszerzania zakresu jego zastosowania na sytuacje, które nie zostały jednoznacznie wskazane przez ustawodawcę.

W tym zakresie należy odwołać się do art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako ustawa nowelizująca).

Stosownie do art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej przepisów art. 2 pkt 4 lit. a), art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Tym samym art. 7a ustawy o PCC nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w wykonaniu umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, jeżeli umowy zobowiązujące zostały zawarte przed dniem 1 stycznia 2024 roku.

Przepis przejściowy pełni istotną funkcję gwarancyjną. Jego celem było zapewnienie ochrony podmiotom, które jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji podjęły wiążącą decyzję o nabyciu lokali mieszkalnych i zawarły umowy zobowiązujące do ich sprzedaży. Ustawodawca zdecydował się w ten sposób wyłączyć stosowanie nowych, mniej korzystnych zasad opodatkowania do stosunków prawnych, które zostały ukształtowane jeszcze przed dniem 1 stycznia 2024 r. Regulacja ta stanowi wyraz realizacji konstytucyjnych zasad ochrony praw nabytych, ochrony zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz zakazu nadawania przepisom prawa podatkowego skutku retroaktywnego.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy zawarte przed dniem 1 stycznia 2024 r. przedwstępne umowy sprzedaży, które zobowiązały Strony do zawarcia przyrzeczonych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, na mocy których deweloper ustanowił odrębną własność wskazanych lokali oraz sprzedał je Wnioskodawcy, a Wnioskodawca nabył je za uzgodnioną cenę stanowią „umowy zobowiązujące do dokonania sprzedaży” o których mowa w art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej. Nie były to bowiem umowy o charakterze wyłącznie organizacyjnym, deklaratywnym czy rezerwacyjnym, lecz umowy kreujące po stronie obu stron wiążący obowiązek zawarcia w przyszłości umów przyrzeczonych.

Umowy te określały wszystkie istotne elementy przyszłych umów sprzedaży, w szczególności przedmiot sprzedaży, cenę, harmonogram płatności, terminy realizacji inwestycji oraz wzajemne prawa i obowiązki stron. Na ich podstawie Wnioskodawca rozpoczął wykonywanie zobowiązań finansowych wynikających z uzgodnionego harmonogramu płatności, natomiast deweloper zobowiązał się do realizacji inwestycji oraz przeniesienia własności lokali po spełnieniu określonych w umowach warunków.

Zarówno Wnioskodawca, jak i deweloper byli związani ich postanowieniami i zobowiązani do doprowadzenia do zawarcia umów przyrzeczonych. Oznacza to, że decyzja o nabyciu lokali mieszkalnych została definitywnie podjęta jeszcze przed dniem 1 stycznia 2024 roku, natomiast zawarcie umów przenoszących własność po tej dacie stanowiło jedynie wykonanie wcześniej powstałych zobowiązań.

Tym samym należy podkreślić, że to właśnie takie sytuacje zostały objęte art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej. Przepis ten wyraźnie odnosi się bowiem do umów sprzedaży zawieranych w wykonaniu wcześniej zawartych umów zobowiązujących do dokonania sprzedaży, nie uzależniając jego zastosowania od formy prawnej tych umów ani od momentu zawarcia umowy przenoszącej własność. Skoro zatem zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży powstało przed dniem wejścia w życie art. 7a ustawy o PCC, późniejsze wykonanie tego zobowiązania nie może prowadzić do zastosowania nowych regulacji podatkowych.

Powyższa wykładnia znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i w utrwalającej się praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W wyroku WSA w Gdańsku z 16 grudnia 2025 r. sygn. akt I SA/Gd 817/25 wyjaśniono, iż „ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji pojęcia "umowy sprzedaży", a tym bardziej pojęcia "umowy sprzedaży zawieranej w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży", co oznacza, że dla prawidłowego rozumienia treści art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej w pierwszej kolejności odwołać się należy do powszechnego rozumienia tego pojęcia przez adresatów przepisu, nie mających wykształcenia prawniczego. Przy ustaleniu znaczenia języka powszechnego można odwołać się też do intuicji językowej interpretatora (por. szerzej B. Brzeziński, Podstawy wykładni prawa podatkowego, ODDK, Gdańsk 2008, s.50-52, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Gd 255/25). Skarżący jako adresat przepisu (nabywca nieruchomości) powinien rozumieć pojęcie "umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych" jednoznacznie, jako umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia późniejszej umowy sprzedaży lokali przez dewelopera" z mocy której staje się ich właścicielem. Dla rozumienia pojęcia "umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży nieruchomości" bez znaczenia jest bowiem, czy nauka prawa określa to nabycie jako mające charakter zobowiązująco-rozporządzającym. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności zobowiązuje do zawarcia umowy przenoszącej własność - właśnie umowy sprzedaży. Powyższa wykładnia realizuje zasadę in dubio pro tributario (art. 2a Ordynacji podatkowej).”

Również w wyroku WSA w Lublinie z dnia 4 czerwca 2025 r. sygn. akt I SA/Lu 151/25 wskazano, że „przepisu art. 7a u.p.c.c. nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem 1 stycznia 2024 r. W konsekwencji tego, gdy do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.”

Analogiczna wykładnia została przyjęta również w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Przykładowo:

·      Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 marca 2026 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.19.2026.1.MM: „Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie pięciu umów deweloperskich nastąpiło przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży pięciu lokali mieszkalnych, które zostały zawarte w 2024 r. i będą zawarte w kolejnych latach w wykonaniu umów deweloperskich zawartych przed 1 stycznia 2024 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Artykuł 7a ust. 1 ww. ustawy będzie mieć zastosowanie w przypadku nabycia przez Pana w wykonaniu umów deweloperskich zawartych po 1 stycznia 2024 r. co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach. Wówczas stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wyniesie 6%. Tym samym do naliczenia podatku w wysokości 6% będą liczyły się tylko lokale mieszkalne nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych od 1 stycznia 2024 r.

Z wniosku wynika, że po 1 stycznia 2024 r. zawarł Pan jedną umowę deweloperską. Tym samym do umowy sprzedaży, która będzie zawierana w wykonaniu tej umowy deweloperskiej również nie będzie mieć zastosowania stawka 6%.

Zatem Pana stanowisko, że obowiązek zapłaty 6% podatku od czynności cywilnoprawnych może dotyczyć wyłącznie szóstego lokalu mieszkalnego należało uznać za nieprawidłowe. Będzie to bowiem pierwszy lokal mieszkalny, który nabędzie Pan na podstawie umowy sprzedaży zawartej po 1 stycznia 2024 r.”

·      Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 września 2025 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.233.2025.1.PB: „Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie wszystkich Umów Deweloperskich nastąpiło przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to Umowa Przeniesienia własności lokali mieszkalnych i związanych z nimi miejsc garażowych, która w istocie będzie umową sprzedaży, zawarta przez Państwa po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu Umów Deweloperskich zawartych przed 1 stycznia 2024 r. nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

·      Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD: „Z treści ww. przepisu ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc, do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podpisali Państwo (...) umów przedwstępnych (...) 2023 r. Zamierzają Państwo przystąpić do podpisania umów przyrzeczonych - przenoszących prawo własności nieruchomości oraz ustanawiających prawo odrębnej własności lokali w 2024 r.

Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło (...) 2023 r., a tym samym przed dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy zmieniającej, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

·      Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 kwietnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.24.2024.1.PB: „Mając na uwadze powyższe rozważania wskazać należy, że umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej (formy aktu notarialnego) ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umów przedwstępnych nastąpiło (...) 2022 r., (...) 2022 r. oraz (...) 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Państwa w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że ww. umowy przedwstępne nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego.”

·      Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.67.2024.1.MD: „Mając na uwadze powyższe rozważania wskazać należy, że umowa przedwstępna nie wymaga zachowania formy szczególnej (formy aktu notarialnego) ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umów przedwstępnych nastąpiło w 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Panią w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że ww. umowy przedwstępne nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego. Po spełnieniu warunków wyłączenia z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym wspomina Pani we własnym stanowisku, tj. w przypadku objęcia zakupu przez Panią lokali opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, zakup tych lokali będzie wyłączony z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.”

Powyższe rozważania prowadzą do jednoznacznego wniosku, że zarówno dotychczasowa praktyka interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, jak i ukształtowana linia orzecznicza sądów administracyjnych potwierdzają prawidłowość stanowiska prezentowanego przez Wnioskodawcę.

Zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjne przyjmują bowiem, że użyte w art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej pojęcie „umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży” obejmuje również umowy przedwstępne zawarte przed dniem 1 stycznia 2024 roku, jeżeli na ich podstawie doszło następnie do zawarcia umów przenoszących własność lokali mieszkalnych.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy:

·      przy ustalaniu liczby lokali mieszkalnych nabytych przez Wnioskodawcę, o której mowa w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie należy uwzględniać dwóch lokali mieszkalnych, których własność została przeniesiona na Wnioskodawcę po 31 grudnia 2023 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zobowiązujących do dokonania ich sprzedaży, zawartych przed 1 stycznia 2024 r.;

·      w przedmiotowej sytuacji planowane nabycie przez Wnioskodawcę kolejnych dwóch lokali mieszkalnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 6%, określonej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że (...) 2023 r. zawarliście Państwo z deweloperem, w formie aktów notarialnych, (...) przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące lokali mieszkalnych nr (...) oraz nr (...). Na podstawie tych umów Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, na mocy których deweloper miał ustanowić odrębną własność wskazanych lokali i przenieść ich własność na Państwa, natomiast Państwo zobowiązali się do ich nabycia za uzgodnioną cenę. (...) 2024 r. Strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży. W ramach tego samego aktu notarialnego nabyli Państwo również (...) inne lokale mieszkalne, oznaczone numerami (…). W odniesieniu do tych (...) lokali przed 1 stycznia 2024 r. nie zawarto umów przedwstępnych, umów deweloperskich ani innych umów zobowiązujących do dokonania ich sprzedaży. Planują Państwo nabyć od tego samego dewelopera kolejne (...) lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości.

W związku z planowaną transakcją powstała u Państwa wątpliwość dotycząca stosowania art. 7a ustawy o PCC oraz przepisu przejściowego zawartego w art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, w szczególności w zakresie ustalenia, czy przy określaniu liczby lokali mających znaczenie dla zastosowania art. 7a ustawy o PCC należy uwzględnić lokale nr (...) i nr (...), których nabycie nastąpiło w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych przed wejściem w życie tego przepisu.

Podstawą zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych nr (...) i nr (...) były umowy przedwstępne, które zawaliście Państwo ze sprzedającym w (...) 2023 r. Istotne zatem w rozstrzygnięciu sprawy jest ustalenie czy umowy, które zawarliście Państwo ze sprzedającym stanowią umowy, o których mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, tj. przed 1 stycznia 2024 r.

W przywołanym przepisie przejściowym jest mowa o umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego:

Należy jednocześnie podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Istnieją bowiem zasadnicze różnice między umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a umową przedwstępną.

Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:

Zatem umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 390 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:

Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności stanowi podstawę do dochodzenia przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.

Zgodnie z art. 155 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego:

By spełnić warunek przeniesienia własności rzeczy przyszłej, tj. wejścia w posiadanie rzeczy przez nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy zobowiązującej) strony podpisują niekiedy dwa osobne dokumenty – umowę zobowiązującą do przeniesienia własności oraz umowę przenoszącą własność (o skutku rozporządzającym). Dzięki takiemu zabiegowi do umowy zobowiązującej można wprowadzić warunek lub termin. Nie jest to możliwe przy zawarciu jednej umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, co określa Kodeks cywilny.

Ponadto należy zauważyć, że umowa przedwstępna może być zawarta w zasadzie w dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy). Umowę taką zatem można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i aktu notarialnego (nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie ustnej). Taka umowa przedwstępna ma charakter organizacyjny. Oznacza to, że przepis art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej odnosi się do umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, a nie umów przedwstępnych.

Jak wynika z wniosku, na podstawie umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, na mocy których deweloper miał ustanowić odrębną własność wskazanych lokali i przenieść ich własność na Państwa, natomiast Państwo zobowiązali się do ich nabycia za uzgodnioną cenę. Następnie, na podstawie zawartych umów przedwstępnych doszło do zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych nr (...) oraz nr (...). Tym samym podstawą zawarcia przez Państwa umowy sprzedaży ww. lokali mieszkalnych były umowy przedwstępne, które zawarliście Państwo z deweloperem w 2023 r.

Mając powyższe na względzie nie można uznać, że przedmiotowe umowy przedwstępne są umowami zobowiązującymi w myśl art. 155 Kodeksu cywilnego. Tym samym zawarcie ich (tj. umów przedwstępnych) w 2023 r. nie uprawnia Państwa do skorzystania z wyżej cytowanego przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej.

Tym samym, przy ustalaniu liczby lokali mieszkalnych nabytych przez Państwa, o której mowa w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy uwzględniać lokale mieszkalne nr (...) oraz nr (...).

Zatem do umów sprzedaży kolejnych lokali mieszkalnych, które planują Państwo nabyć, będzie mieć zastosowanie art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidujący podwyższoną 6% stawkę podatku w przypadku nabycia łącznie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej nieruchomości gruntowej.

Tym samym, w przypadku zakupu kolejnych dwóch lokali mieszkalnych, których sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług, będą Państwo zobowiązani uiścić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych. W sytuacjach objętych dyspozycją art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma bowiem zastosowania wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do przywołanych orzeczeń Wojewódzkich Sądów Administracyjnych wskazuję, że orzeczenia wydawane są w indywidualnych sprawach, a zatem orzeczenia te nie mogą być podstawą dla rozstrzygnięcia w Państwa sprawie. Orzeczenia te dotyczą konkretnej sprawy podatnika osądzonej w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego. Ponadto Organ nie podziela podglądów w nich wyrażonych.

Wskazać należy, że wbrew Państwa twierdzeniu powołane przez Państwa interpretacje indywidualne Znak: 0111-KDIB2-2.4014.19.2026.1.MM oraz 0111-KDIB2-2.4014.233.2025.1.PB nie potwierdzają Państwa stanowiska, gdyż interpretacje te zostały wydane w odmiennych stanach faktycznych – dotyczą zawarcia umów deweloperskich, odmiennie niż ma to miejsce w niniejszej sprawie.

Natomiast odnosząc się do pozostałych powołanych przez Państwa we własnym stanowisku interpretacji indywidualnych, należy podkreślić, że interpretacje indywidualne podlegają kontroli przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej i mogą zostać zmienione.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.