0111-KDIB2-2.4014.164.2026.4.DR

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

 

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

23 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 29 lipca 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A. (…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.A. (…);

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

C Prosta Spółka Akcyjna (…).

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawca i Zainteresowana nr 1 - charakterystyka

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z wpisem w CEIDG przedmiotem pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a także zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim z Panią B.A. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej jako: Zainteresowana nr 1), a w ich małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca i Zainteresowana nr 1 nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.

Zainteresowana nr 1 nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca oraz Zainteresowana nr 1 będą łącznie określani również jako „Sprzedający AIB”.

2. Zainteresowana nr 2 - charakterystyka

Zainteresowana nr 2 (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Jest ona jednocześnie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowana nr 2 ma zrealizować inwestycję deweloperską polegającą na budowie parku handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”).

W tym celu jest zainteresowana nabyciem nieruchomości będącej przedmiotem wniosku oraz nieruchomości w stosunku do niej sąsiedniej. Szczegóły w tym zakresie poniżej.

3. Nieruchomość

Sprzedający AIB są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta pod numerem (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Sprzedający AIB zostali jedynymi właścicielami Nieruchomości w wyniku etapowego nabywania udziałów w tej Nieruchomości, gdyż:

 a) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 1996 r. Wnioskodawca działając w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz Zainteresowanej nr 1 nabył udział w Nieruchomości wynoszący 65/100,

 b) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający AIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 2/100,

 c) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2007 r. Sprzedający AIB nabyli od innego współwłaściciela udział w Nieruchomości wynoszący 33/100.

W rezultacie powyższego Sprzedający AIB są jedynymi właścicielami Nieruchomości (udział 100/100) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość aktualnie składa się z jednej działki ewidencyjnej o nr (…), która w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczona symbolem R - grunty orne. Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), przyjętym uchwałą nr (…), zmienionym uchwałą nr (…).

Zgodnie z powyższym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod funkcje oznaczone symbolami:

1) UPM - „zabudowa usług produkcyjnych i składów z mieszkaniem właściciela”,

2) ZI - „zieleń izolacyjna” oraz

3) KZ - „drogi zbiorcze”.

Nieruchomość nie była przez Sprzedających AIB wykorzystywana w celach prywatnych niezwiązanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, w szczególności nie została nabyta z zamiarem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ani innych celów osobistych.

Nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i stanowiło formę lokaty kapitału z zamiarem osiągnięcia korzyści ekonomicznej w przyszłości. Po nabyciu Nieruchomość była traktowana jako składnik majątku przeznaczony do komercyjnego zagospodarowania lub zbycia - (Wnioskodawca nie wykluczał także, że te czynności zostaną zrealizowane w ramach jego działalności) nie jako majątek służący zaspokajaniu potrzeb osobistych lub rodzinnych.

Na decyzję o nabyciu Nieruchomości wpływ miało jej położenie oraz potencjał inwestycyjny. W chwili obecnej w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości znajdują się przede wszystkim tereny o charakterze przemysłowym, usługowym i gospodarczym.

Obecnie procedowane jest również wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na mocy której zatwierdzony może zostać projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany obejmujący realizację zjazdu z drogi krajowej S7 po stronie, po której względem tej drogi położona jest Nieruchomość.

Nieruchomość nie była wprowadzana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ani nie była wcześniej faktycznie wykorzystywana przez Sprzedających AIB w pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przez Sprzedających AIB wykorzystywana w celach zarobkowych, w tym nie była ani wynajmowana, ani dzierżawiona innym podmiotom za wynagrodzeniem.

Ponadto, w związku z nabyciem Nieruchomości po stronie Sprzedających AIB nie wystąpiło prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z uwagi na brak podatku naliczonego przy nabywaniu udziałów w Nieruchomości od kolejnych jej poprzednich współwłaścicieli).

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, w szczególności budynki lub budowle. Nieruchomość była i nadal jest niezabudowana (i będzie niezabudowana w dacie planowanej transakcji - zgodnie z dalszymi uwagami).

4. Planowana transakcja

Sprzedający AIB planują sprzedaż Nieruchomości (dalej jako: „Planowana transakcja”) na rzecz Zainteresowanej nr 2, która jest zainteresowana nabyciem Nieruchomości, jak również nieruchomości sąsiedniej.

Właścicielem sąsiedniej nieruchomości jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Spółka D”), której jedynym wspólnikiem jest Wnioskodawca (transakcja nabycia nieruchomości sąsiedniej względem Nieruchomości nie jest jednak przedmiotem niniejszego wniosku).

Zainteresowana nr 2 zamierza zrealizować Planowaną transakcję w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomości oraz na nieruchomości w stosunku do niej sąsiedniej.

Realizacja Inwestycji wymaga zapewnienia odpowiednich parametrów planistycznych oraz komunikacyjnych dla terenu przeznaczonego pod przyszłą Inwestycję. Z tego względu przed zrealizowaniem Planowanej transakcji podejmowane były/są - zasadniczo przez Wnioskodawcę działającego samodzielnie, chyba że z przepisów prawa wynikał wymóg współdziałania Wnioskodawcy z Zainteresowaną nr 1 (vide szerzej uwagi w pkt 5 poniżej) - działania związane z przygotowaniem Nieruchomości do realizacji Inwestycji, w tym działania dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz obsługi komunikacyjnej terenu.

Wszelkie negocjacje odnoszące się do Planowanej transakcji oraz postanowień poszczególnych umów związanych z Planowaną transakcją, a zawieranych pomiędzy Sprzedającymi AIB oraz Zainteresowaną nr 2, były/są prowadzone przez Wnioskodawcę.

Rola Zainteresowanej nr 1 w czynnościach związanych z Planowaną transakcją ograniczała się przede wszystkim do podpisania stosownych umów lub wyrażenia zgody na ich zawarcie przez Wnioskodawcę.

5. Działania Wnioskodawcy zmierzające do komercjalizacji Nieruchomości

Wnioskodawca podjął szereg aktywnych, zorganizowanych i celowych działań zmierzających do przygotowania Nieruchomości do Planowanej transakcji. Szczegóły w tym zakresie poniżej.

5.1. Identyfikacja potencjalnego nabywcy i nawiązanie relacji handlowej

Wnioskodawca przy pomocy pośrednika transakcyjnego zidentyfikował potencjalnego nabywcę zainteresowanego nabyciem Nieruchomości w celu realizacji Inwestycji. Następnie Wnioskodawca nawiązał kontakt z Zainteresowanym nr 2 i prowadził z nim rozmowy dotyczące możliwości zbycia Nieruchomości oraz zasad współpracy stron.

Dodatkowo, pośrednik transakcyjny złożył podpisany przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nr 1 wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania terenu.

5.2. Zawarcie umowy o wyłączność

Sprzedający AIB zawarli z Zainteresowaną nr 2 umowę o wyłączność, w ramach której strony potwierdziły zainteresowanie zawarciem umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości.

Na mocy umowy o wyłączność Sprzedający AIB zobowiązali się przez okres wyłączności m.in. do nieprzeprowadzania - bez uprzedniej pisemnej zgody Zainteresowanej nr 2 - bezpośrednio ani pośrednio żadnych negocjacji, rozmów ani konsultacji z jakimikolwiek osobami trzecimi dotyczących zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Tego rodzaju umowa została zawarta także w odniesieniu do nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości.

5.3. Zawarcie umowy o zachowaniu poufności (NDA)

Sprzedający AIB oraz Zainteresowana nr 2 zawarli umowę o zachowaniu poufności (NDA).

5.4. Udostępnienie Nieruchomości do badań i analiz

Sprzedający AIB udostępnili Nieruchomość Zainteresowanej nr 2 oraz wskazanym przez nią podmiotom w celu przeprowadzenia badań i analiz. W szczególności umożliwiono przeprowadzenie badań geologicznych, środowiskowych, wykonanie odwiertów i innych czynności terenowych. Dodatkowo, umożliwiono Zainteresowanej nr 2 wejście na teren Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonania badań technicznych.

5.5. Udzielenie pełnomocnictwa do przeprowadzenia due diligence

Sprzedający AIB udzielili Zainteresowanej nr 2 oraz wskazanym przez nią osobom szczegółowego pełnomocnictwa do przeprowadzenia prawnego i technicznego badania due diligence Nieruchomości. Zakres tego pełnomocnictwa obejmował w szczególności:

   - wgląd do wszelkich dokumentów oraz występowanie o wydanie odpisów, kopii i wyciągów z wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości,

   - wgląd do akt ksiąg wieczystych (w tym ksiąg zamkniętych, dawnych i złożonych w archiwach) oraz uzyskiwanie odpisów i kopii dokumentów z tych akt,

   - wgląd do ewidencji gruntów i budynków oraz uzyskiwanie wypisów z rejestru gruntów i budynków, map z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a także operatów KERG,

   - występowanie o wszelkie dokumenty znajdujące się w zasobach organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) oraz sądów powszechnych i administracyjnych, w szczególności organów właściwych w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego, organów administracji architektoniczno-budowlanej, organów nadzoru budowlanego, organów ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zabytków.

5.6. Złożenie wniosków o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający AIB wystąpili do (…) z wnioskami o zmianę ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, a także innych ustaleń planu - w sposób umożliwiający Zainteresowanej nr 2 realizację planowanej Inwestycji na nabywanej Nieruchomości. Wnioski te zostały co prawda podpisane przez Sprzedających AIB, lecz złożone przez pośrednika transakcyjnej.

W powyższych wnioskach wystąpiono m.in. o:

- dopuszczenie przeznaczenia pod funkcje usługowe oraz zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,

- zniesienie obowiązku realizacji zabudowy mieszkaniowej wyłącznie jako towarzyszącej,

- zniesienie minimalnej wielkości powierzchni działki,

- zniesienie limitu osób zatrudnionych,

- zniesienie obowiązku stosowania płyt ażurowych na terenach przeznaczonych na dojścia i dojazdy,

- wprowadzenie miejsc postojowych dostosowanych do planowanego przeznaczenia,

- weryfikację stref ochrony archeologicznej.

Dodatkowo, ww. wnioskami wniesiono również o to, aby Nieruchomość była przeznaczona jako teren usług (U), w tym: usług handlu (UH), usług rzemieślniczych (UL), usług turystyki (UT), usług gastronomii (UG), usług zdrowia i pomocy społecznej (UZ), usług nauki (UN), usług edukacji (UE), usług sportu i rekreacji (US), usług kultury i rozrywki (UK), usług biurowych i administracji (UA), usług handlu wielkopowierzchniowego (UW), usług kultu religijnego (UR), a także teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW).

5.7. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości

Zainteresowana nr 2 zawarła ze Sprzedającymi AIB umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Umowa przedwstępna zawiera szereg postanowień charakterystycznych dla profesjonalnych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym:

 1) zobowiązanie stron do współdziałania w celu uzyskania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) dotyczącej zjazdu z drogi krajowej S7, z mechanizmem automatycznego podwyższenia ceny w przypadku uzyskania tej decyzji w określonym terminie;

 2) kary umowne należne obu stronom w przypadku zaistnienia określonych okoliczności;

 3) klauzulę zakazu konkurencji - strony zobowiązały się, że aż do zapłaty całości ceny sprzedaży żadna z nich nie będzie na terenach sąsiednich angażować się w budowę obiektów handlowych o łącznej powierzchni sprzedaży przekraczającej 2.000 m², w tym centrów handlowych, galerii handlowych, parków handlowych ani sklepów wolnostojących;

 4) zobowiązanie do wspólnego wystąpienia z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej dotyczącej Planowanej transakcji.

Tego rodzaju umowa została zawarta także w odniesieniu do nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości.

5.8. Uczestnictwo w postępowaniach administracyjnych

Sprzedający AIB uczestniczą w postępowaniach administracyjnych związanych z Nieruchomością, w tym w procedurze dotyczącej wydania decyzji ZRID obejmującej realizację zjazdu z drogi krajowej S7 po stronie, po której względem tej drogi położona jest Nieruchomość.

5.9. Zaangażowanie profesjonalnych doradców

W związku z Planowaną transakcją zaangażowane są profesjonalne podmioty zewnętrzne, tj. pośrednik transakcyjny, prawnicy oraz doradcy podatkowi (do przygotowania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej). Wnioskodawca ponosił i nadal ponosi koszty związane z przygotowaniem Planowanej transakcji, w tym koszty usług doradczych i organizacyjnych.

6.  Zakładane przeznaczenie Nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Zainteresowana nr 2 zakłada, że po nabyciu Nieruchomość będzie wykorzystywana przez nią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako element terenu przeznaczonego do realizacji Inwestycji obejmującej Nieruchomość oraz nieruchomość sąsiednią. Inwestycja polegać ma na budowie centrum handlowego, który wg przyjętej typologii stanowić będzie park handlowy (tj. zespół obiektów handlowych o otwartym układzie przestrzennym, bez wewnętrznego pasażu, w którym poszczególne lokale lub obiekty są dostępne bezpośrednio z zewnątrz i funkcjonują w ramach wspólnej infrastruktury komunikacyjnej, parkingowej oraz technicznej), wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym w szczególności parkingami, drogami wewnętrznymi, dojściami, zjazdami, przyłączami, instalacjami, urządzeniami budowlanymi, obiektami małej architektury, innymi elementami zagospodarowania terenu oraz zielenią urządzoną.

Do czasu zakończenia procesu inwestycyjnego Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowaną nr 2 do czynności przygotowawczych związanych z realizacją Inwestycji, co obejmuje w szczególności prace projektowe, czynności administracyjne związane z uzyskiwaniem niezbędnych decyzji administracyjnych, uzgodnień, opinii i warunków, a także inne czynności, w tym organizacyjne, niezbędne do przygotowania oraz realizacji zamierzenia inwestycyjnego.

Po zakończeniu realizacji Inwestycji Zainteresowana nr 2 zakłada, że park handlowy może być prowadzony przez Zainteresowaną nr 2 we własnym imieniu. W takim wariancie Zainteresowana nr 2 będzie samodzielnie zarządzać parkiem handlowym albo powierzy jego zarządzanie wyspecjalizowanemu podmiotowi trzeciemu, przy czym zasadniczy gospodarczy sposób wykorzystania Nieruchomości pozostanie związany z odpłatnym udostępnianiem powierzchni handlowych, usługowych, gastronomicznych i innych powierzchni komercyjnych podmiotom trzecim.

W szczególności Zainteresowana nr 2 może wynajmować lokale, powierzchnie zewnętrzne, części budynków, części budowli, miejsca postojowe, powierzchnie reklamowe lub inne elementy infrastruktury parku handlowego najemcom prowadzącym działalność handlową, usługową lub inną działalność komercyjną. Działalność taka będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej (podstawowej) stawki VAT.

Zainteresowana nr 2 nie wyklucza również wariantu mieszanego, w którym część parku handlowego będzie prowadzona, zarządzana i komercjalizowana przez Zainteresowaną nr 2, natomiast jedna albo kilka części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego obejmującego Nieruchomość i nieruchomość sąsiednią zostanie sprzedana na rzecz jednego albo kilku podmiotów trzecich. W takim wariancie sprzedaż może obejmować w szczególności jedną albo kilka działek powstałych z ewentualnego podziału geodezyjnego Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego, części gruntu przeznaczone pod samodzielne obiekty handlowe lub usługowe, albo inne składniki majątkowe powstałe w ramach Inwestycji, jeżeli taki model zostanie uznany za gospodarczo uzasadniony. Zainteresowana nr 2 zakłada, że w takim przypadku ww. sprzedaż będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

Podmioty trzecie nabywające takie części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego miałyby, zgodnie z założeniami Zainteresowanej nr 2, prowadzić na nabytym terenie działalność komplementarną wobec zasadniczej funkcji parku handlowego, w szczególności działalność handlową, usługową, gastronomiczną albo inną działalność komercyjną zwiększającą funkcjonalność, atrakcyjność lub kompletność oferty parku handlowego. Sprzedaż takich części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego miałaby zatem charakter elementu komercjalizacji Inwestycji oraz realizacji gospodarczego modelu wykorzystania Nieruchomości.

Niezależnie od przyjętego modelu komercjalizacji, tj. niezależnie od tego, czy Zainteresowana nr 2 będzie wykorzystywać całość parku handlowego poprzez odpłatny najem powierzchni, czy sprzeda jedną albo kilka części Nieruchomości lub terenu inwestycyjnego na rzecz podmiotów trzecich, czy też połączy oba te modele, zakładanym sposobem wykorzystania Nieruchomości będzie wykonywanie przez Zainteresowaną nr 2 czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej według właściwej stawki VAT).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy nabycie Nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie Nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i 3 za prawidłowe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że z uwagi na powołany powyżej przepis nabycie Nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i Zainteresowana nr 1 planują sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej nr 2. Nieruchomość aktualnie składa się z jednej działki ewidencyjnej o nr (…). Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne naniesienia, w szczególności budynki lub budowle. Nieruchomość będzie niezabudowana w dacie planowanej transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 27 sierpnia 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.500.2026.3.AB wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających AIB tj. zarówno A.A. i B.A. - każdego z małżonków z osobna - za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) sprzedaż działki nr (…) przez Sprzedających AIB rzecz Spółki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 27 sierpnia 2026 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.500.2026.3.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.