0111-KDIB2-2.4014.157.2026.1.MM

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość gruntową przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży strony zawrą umowę przedwstępną, na podstawie której Wnioskodawca uzyska zgodę właściciela nieruchomości na prowadzenie robót budowlanych oraz ponoszenie nakładów inwestycyjnych na nieruchomości. Na podstawie uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych Wnioskodawca zamierza rozpocząć budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na przedmiotowej działce jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Całość kosztów budowy budynku będzie finansowana wyłącznie przez Wnioskodawcę. Sprzedający nie będzie ponosił żadnych kosztów związanych z realizacją inwestycji, nie będzie również dokonywał żadnych nakładów na budowę budynku. Po zakończeniu określonego etapu inwestycji strony zawrą umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości gruntowej. Cena sprzedaży zostanie określona przez strony z uwzględnieniem wartości samego gruntu. Wartość budynku powstałego wskutek nakładów poniesionych przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła ekonomicznego przysporzenia po stronie sprzedającego. W przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy przysługiwałyby wobec właściciela nieruchomości roszczenia związane z poniesionymi nakładami na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości powinno stanowić wyłącznie wynagrodzenie odpowiadające wartości gruntu, z wyłączeniem wartości budynku mieszkalnego wybudowanego przez Wnioskodawcę przed zawarciem umowy przyrzeczonej ze środków własnych Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę opodatkowania PCC powinna stanowić wyłącznie wartość gruntu będącego przedmiotem sprzedaży. Choć zgodnie z zasadą superficies solo cedit budynek jest co do zasady częścią składową nieruchomości gruntowej, to w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wartość budynku została wytworzona wyłącznie nakładami Wnioskodawcy i nie stanowi przysporzenia majątkowego po stronie sprzedającego. Objęcie PCC również wartości budynku prowadziłoby do opodatkowania majątku, który został już sfinansowany przez kupującego i który ekonomicznie nie jest przedmiotem nabycia od sprzedającego. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że podstawę opodatkowania PCC powinna stanowić wartość rynkowa prawa nabywanego od sprzedającego, tj. wartość gruntu, bez uwzględnienia wartości budynku wybudowanego przez Wnioskodawcę z własnych środków przed zawarciem umowy przyrzeczonej. W konsekwencji wartość budynku nie powinna zwiększać podstawy opodatkowania PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 10 ust. 1, 2 i 3 tej ustawy stanowi, że:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W przypadku czynności w formie aktu notarialnego, płatnikiem podatku jest notariusz.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że zamierza Pan nabyć nieruchomość gruntową. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży zawrze Pan umowę przedwstępną, na podstawie której uzyska Pan zgodę właściciela nieruchomości na prowadzenie robót budowlanych oraz ponoszenie nakładów inwestycyjnych na nieruchomości. Zamierza Pan rozpocząć budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na przedmiotowej działce jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Po zakończeniu określonego etapu inwestycji zawrze Pan umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości gruntowej. Cena sprzedaży zostanie określona przez strony z uwzględnieniem wartości samego gruntu, tzn. bez wartości budynku, który powstanie wskutek nakładów poniesionych wyłącznie przez Pana.

Pana wątpliwość budzi to, czy postawą opodatkowania przy zawarciu umowy sprzedaży będzie wyłącznie wartość gruntu, z wyłączeniem wartości budynku wybudowanego przez Pana ze środków własnych, przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Stoi Pan na stanowisku, że podstawą opodatkowania powinna być wyłącznie wartość gruntu.

Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że zostanie zawarta umowa sprzedaży. Jej przedmiotem będzie nieruchomość gruntowa, na której rozpocznie Pan budowę domu, czyli nieruchomość będzie zabudowana.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z tą zasadą, naniesienia wzniesione na gruncie będącym cudzą własnością stanowią własność właściciela gruntu. Sprzedający zatem w umowie sprzedaży przeniesie na Pana własność całego przedmiotu (nieruchomości zabudowanej), a zatem gruntu wraz z naniesieniem w postaci budynku.

O ile stronom umowy przysługuje dowolność kształtowania umowy pod względem ceny, o tyle ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno precyzuje, co stanowi podstawę opodatkowania umowy sprzedaży. Podstawę tę stanowi wartość rynkowa, ustalona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przy tak sformułowanej podstawie opodatkowania, jedyną możliwością jest ustalenie wartości rynkowej prawa własności całej nieruchomości zabudowanej według stanu na dzień zawierania umowy sprzedaży, a więc łącznie z posadowionym na niej budynkiem. Ustawa nie dopuszcza odliczenia długów i ciężarów; nie jest możliwe zatem odliczenie od podstawy opodatkowania Pana nakładów poniesionych na wzniesienie budynku. Nie ma również znaczenie przysługujące Panu roszczenie związane z poniesionymi nakładami.

Od zawieranej umowy sprzedaży będzie Pan zatem zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej całej nieruchomości, tj. działki gruntu wraz ze wzniesionym budynkiem. Notariusz jako płatnik podatku będzie zobowiązany taki podatek pobrać.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.