0111-KDIB2-2.4014.134.2026.5.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przejęcia czterech lokali mieszkalnych na podstawie datio in solutum. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lipca 2026 r. (data wypływu 3 lipca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą jako (…) pod firmą (…). Nie jest podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie związanym z obrotem nieruchomościami lub wznoszeniem budynków.

Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę, na mocy której przekaże część posiadanego gruntu w (…), który otrzymał tytułem darowizny od matki 17 marca 1995 r. (nr księgi wieczystej (…)) przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą w zakresie wznoszenia budynków (dalej jako: deweloper) w zamian za cztery mieszkania w stanie surowym (na zasadach barteru) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym 27 mieszkań, który deweloper ma zamiar wybudować na przekazanym gruncie (aktualne numery działek ewidencyjnych, gdzie jest realizowana budowa to: (…)). Deweloper jest podatnikiem VAT.

Wnioskodawca dopuszcza również zawarcie umowy zobowiązującej strony do przyszłej zamiany (zanim mieszkania zostaną wybudowane) – ta umowa będzie zobowiązywała strony do zawarcia umowy przenoszącej własności gruntu i mieszkań, po ich wybudowaniu.

Pierwotnie Wnioskodawca planował założyć z deweloperem spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, wspólnie zrealizować inwestycje i następnie zbyć część mieszkań, dzieląc się zyskami. W tym celu poniósł m.in. koszty projektu budowlanego, operatu szacunkowego gruntu oraz decyzji dot. przygotowania gruntu i zabudowy z zastrzeżeniem, że koszty uzbrojenia gruntu poniósł deweloper.

Z uwagi na zmianę planów osobistych i dot. przeznaczenia nabytych mieszkań, Wnioskodawca zrezygnował z ww. scenariusza i zdecydował się na opisany na wstępie wniosku barter (wymianę gruntu za 4 mieszkania), a następnie przeznaczenie mieszkań na potrzeby mieszkaniowe swoje i najbliższej rodziny, w szczególności dzieci i rodziców.

Wnioskodawca ma dwójkę niepełnoletnich synów (...) z czego młodszy będzie uczęszczał do szkoły średniej w (…). Żaden z nich nie dysponuje własnym mieszkaniem. Rodzice Wnioskodawcy również nie dysponują własnym mieszkaniem. Z uwagi na wiek i stan zdrowia rodziców Wnioskodawcy, planowane jest ich zamieszkanie w jednym z nabytych lokali w celu zapewnienia im odpowiedniej opieki. W odrębnym lokalu (również jednym z nabytych tytułem przedmiotowej transakcji) realizował cele mieszkaniowe będzie sam Wnioskodawca, żeby przebywać bliżej rodziców i móc na bieżąco realizować opiekę. Rodzicie Wnioskodawcy mieszkają aktualnie w domu należącym do siostry Wnioskodawcy, ale planowane jest zapewnienie im innego mieszkania, z uwagi na możliwość rozdysponowania siostry domem w innych celach.

Wnioskodawca nie wyklucza, że poszczególne mieszkania/mieszkanie zostaną kiedyś wykorzystane na inne cele, np. wynajęte czy zbyte (np. z powodu zmian planów ich mieszkańców lub Wnioskodawcy), natomiast na pewno nie stanie się to w najbliższej przyszłości (cele mieszkaniowe będą realizowane we wszystkich przedmiotowych mieszkaniach z pewnością co najmniej przez rok lub dłużej).

Na przedmiotowym gruncie trwa realizacja inwestycji budowlanej, przy czym Wnioskodawca nie uczestniczy w procesie budowy ani w czynnościach deweloperskich/wykończeniowych. Poniósł jedynie koszty, które wskazano wcześniej. Strony uzgodniły, że rozliczenie nastąpi w formie zamiany (barteru) dokonanej po zakończeniu budowy, kiedy to deweloper przekaże Wnioskodawcy cztery lokale mieszkalne w stanie surowym w zamian za grunt.

Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą gruntu. W szczególności sprzedaż nie była ogłaszana na żadnych serwisach internetowych, ani nie sporządzono/podano do publicznej wiadomości ogłoszenia o sprzedaży. Wnioskodawca nie szukał aktywnie nabywców. Pomysł przedmiotowej transakcji zrodził się w wyniku rozmów z deweloperem, z którym Wnioskodawca zna się poprzez rodzinę i znajomych.

Wnioskodawca nie ma żadnego wykształcenia ani rozległej wiedzy o obrocie nieruchomościami i budowie. Opisane w zdarzeniu przyszłym poniesione koszty i zrealizowane czynności administracyjne (decyzje, operat szacunkowy oraz projekt) były konsultowane z deweloperem.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca po zweryfikowaniu dokumentacji sprecyzował, że tylko działki, których numery zaczynają się od .. należą do Wnioskodawcy. Wskazanie pozostałych działek w pierwotnej treści wniosku i dokumentacji projektowej wynika z faktu istnienia wspólnej drogi i wjazdu, które są położone częściowo na innych działkach (droga i wjazd są położone częściowo na działkach Wnioskodawcy, a częściowo na działkach sąsiadujących, droga ma charakter wspólny).

Deweloper nie korzysta obecnie z działek. Wnioskodawca planuje zawarcie z nim umowy na mocy której zobowiąże się do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (działek) na rzecz dewelopera po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych. Z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany (co wynika z faktu, że Wnioskodawca jako właściciel gruntu, będzie jednocześnie właścicielem wybudowanych na nim mieszkań, więc deweloper nie będzie miał czym się zamienić), planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi po zakończeniu budowy, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na rzecz Wnioskodawcy przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego).

Po zakończeniu budowy planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na rzecz Wnioskodawcy przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego). Do wyodrębnienia lokali dojdzie w momencie przeniesienia własności lokali na rzecz Wnioskodawcy (na jego rzecz).

Lokale zostaną wyodrębnione na rzecz Wnioskodawcy dopiero przy otrzymaniu zapłaty za działki.

Chronologicznie:

a)  Zostanie zawarta umowa zobowiązująca Wnioskodawcę do przekazania własności zabudowanych działek po zakończeniu budowy (uwzględniająca zapłatę w formie lokali mieszkalnych);

b)  Po zakończeniu budowy zostanie zawarta umowa odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości (zabudowanych działek) na rzecz dewelopera;

c)  Deweloper uiści cenę za zabudowane działki czterema lokalami mieszkalnymi stosownie do treści art. 453 Kodeksu cywilnego (będzie to również moment wyodrębnienia lokali na rzecz Wnioskodawcy).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Pana w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnień objętych podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciach obejmujących swym zakresem ocenę Pana stanowiska w zakresie ww. podatków.

Pytanie

Czy przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem PCC jako umowa zamiany, gdzie podstawą podatku będzie wartość rynkowa gruntu bez uwzględnienia nakładów poniesionych w związku z budową (w szczególności wartości budynków), obowiązek podatkowy będzie solidarnie ciążył na wnioskodawcy i deweloperze, a podatek powinien zostać pobierany przez notariusza w dniu zawarcia umowy zamiany? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Pana stanowisko w sprawie (zmienione na skutek uzupełnienia wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, jako że nie dojdzie sensu stricto do zawarcia umowy zamiany, o ile transakcja odpłatnego przekazania gruntu deweloperowi będzie podlegać podatkowi PCC jako umowa sprzedaży, to transakcja przeniesienia własności lokali (wraz z wyodrębnieniem) na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, ponieważ zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, datio in solutum nie jest objęte zakresem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie będzie zatem podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Należy stwierdzić, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym, szczegółowe wyznaczenie zakresu przedmiotowego opodatkowania ww. podatkiem ma określone konsekwencje prawne. Oznacza to, że ustawodawca wprowadzając tę zasadę, wyłączył od opodatkowania inne podobne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w omawianym przepisie. Tym samym należy stwierdzić, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan właścicielem działek, na których deweloper buduje budynek mieszkalny wielorodzinny. Planuje Pan zawarcie z deweloperem umowy, na mocy której zobowiąże się do odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz dewelopera po zakończeniu budowy, gdzie cena będzie mogła zostać uiszczona w formie czterech lokali mieszkalnych. Z uwagi na brak możliwości zawarcia sensu stricto umowy zamiany (co wynika z faktu, że Pan jako właściciel gruntu, będzie jednocześnie właścicielem wybudowanych na nim mieszkań, więc deweloper nie będzie miał czym się zamienić), planowane jest odpłatne przeniesienie własności nieruchomości (zabudowanych działek) deweloperowi po zakończeniu budowy, a następnie (w miarę możliwości w tym samym akcie notarialnym) uiszczenie zapłaty na Pana rzecz przez dewelopera czterema lokalami mieszkalnymi na zasadach datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego). Do wyodrębnienia lokali dojdzie w momencie przeniesienia ich własności na Pana rzecz.

Po pierwsze należy zauważyć, że jak Pan wskazał w uzupełnieniu wniosku nie dojdzie do zawarcia umowy zamiany. Skoro zatem nie nabędzie Pan czterech lokali mieszkalnych na podstawie umowy zamiany, to tym samym nie będzie na Panu z tego tytułu ciążył obowiązek podatkowy.

Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

Z wniosku wynika, że cztery lokale mieszkalne nabędzie Pan poprzez czynność prawną tak zwaną datio in solutum (art. 453 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 453 (zdanie pierwsze) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795):

Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Uregulowana w tym przepisie instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne (facultas alternativa), umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przez dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

W świetle powyższego, należy zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że zawarta na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego umowa dotycząca przeniesienia własności czterech lokali mieszkalnych w zamian za zwolnienie z długu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało powyżej wskazane, katalog czynności cywilnoprawnych, ujęty w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter zamknięty. Zatem czynności cywilnoprawne, które nie zostały w nim wymienione w sposób wyraźny, nie podlegają opodatkowaniu omawianym podatkiem. W rezultacie nie będzie ciążył na Panu z tego tytułu obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.