0111-KDIB2-1.4010.339.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2026 r. wpłynął za pośrednictwem usługi e-Doręczenia Państwa wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowią „przychodu ze sprzedaży” w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a w konsekwencji nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu statusu „małego podatnika”, co skutkuje możliwością zastosowania stawki 9% podatku dochodowego od osób prawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

X w (…) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze oraz ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a także postanowień statutu i innych obowiązujących przepisów prawa.

Zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni oraz nieruchomościami stanowiącymi mienie jej członków i osób posiadających tytuł prawny do lokali. W skład zarządzanych zasobów mieszkaniowych wchodzą zarówno lokale objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i lokale stanowiące odrębną własność.

W związku z realizacją obowiązków ustawowych, Spółdzielnia pobiera od osób posiadających tytuł prawny do lokali opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Opłaty te obejmują w szczególności zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego oraz kosztów mediów, w tym centralnego ogrzewania, podgrzania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, a także opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi uiszczanych na rzecz gminy.

Spółdzielnia nie osiąga korzyści majątkowych kosztem właścicieli lokali i innych osób posiadających tytuł prawny do lokali. Pobierane opłaty mają charakter zaliczek przeznaczonych wyłącznie na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości oraz mediów. Spółdzielnia dokonuje ich rozliczenia z faktycznie poniesionymi kosztami, prowadząc ewidencję dla poszczególnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a przychodami, zwiększa odpowiednio przychody albo koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

W ramach prowadzonej działalności statutowej Spółdzielnia otrzymuje opłaty wskazane w art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które traktuje jako przychody korzystające ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jednocześnie Spółdzielnia osiąga przychody z pozostałej działalności, innej niż działalność określona w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności z tytułu najmu terenu, wynajmu miejsc parkingowych na wydzielonym parkingu oraz odsetek od lokat terminowych.

Przychody te są traktowane przez Spółdzielnię jako podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Łączna wartość przychodów brutto Spółdzielni osiągniętych w 2024 r. wyniosła (…) zł, a zatem przekroczyła równowartość kwoty 2 000 000 euro, przeliczonej według średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października 2024 r., zaokrąglonej do 1 000 zł.

Jednocześnie wartość opłat pobieranych od osób posiadających tytuł prawny do lokali na podstawie art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyniosła w 2024 r. (…) zł brutto.

W ocenie Spółdzielni, wartość przychodów ze sprzedaży, o których mowa w art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, liczona bez uwzględnienia opłat pobieranych na podstawie art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie przekroczyła ustawowego limitu równowartości 2 000 000 euro.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowią „przychodu ze sprzedaży” w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a w konsekwencji nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu statusu „małego podatnika”, co skutkuje możliwością zastosowania przez Spółdzielnię stawki 9% podatku dochodowego od osób prawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowią „przychodu ze sprzedaży” w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, a tym samym nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu statusu małego podatnika dla potrzeb zastosowania preferencyjnej 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 4a pkt 10 ustawy o CIT małym podatnikiem jest podatnik, u którego wartość przychodu ze sprzedaży (wraz z należnym podatkiem od towarów i usług) osiągnięta w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła równowartości 2 000 000 euro, przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października poprzedniego roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1 000 zł.

Jednocześnie ustawodawca posługuje się pojęciem „przychodu ze sprzedaży”, a nie ogólnym pojęciem „przychodu podatkowego”. Oznacza to, że przy ustalaniu statusu małego podatnika znaczenie ma wyłącznie wartość przychodów osiągniętych ze sprzedaży, a nie wszystkich przychodów rozpoznawanych na gruncie ustawy o CIT.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji legalnej pojęcia „przychodu ze sprzedaży”. Pojęcie to należy zatem interpretować zgodnie z jego znaczeniem językowym i funkcjonalnym, przy uwzględnieniu charakteru prawnego uzyskiwanych świadczeń.

W Państwa ocenie, opłaty pobierane na podstawie art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie mają charakteru wynagrodzenia za sprzedaż towarów lub usług realizowaną przez Spółdzielnię. Są to świadczenia o charakterze ustawowym, których celem jest pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz kosztów mediów ponoszonych przez osoby posiadające tytuł prawny do lokali.

Opłaty te mają charakter zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości i podlegają późniejszemu rozliczeniu z rzeczywiście poniesionymi kosztami. Spółdzielnia nie osiąga z tego tytułu ekonomicznego przysporzenia majątkowego ani marży, lecz działa jako podmiot administrujący nieruchomościami i rozliczający koszty eksploatacji.

Dodatkowo, zgodnie z art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, różnica pomiędzy kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a uzyskanymi wpływami zwiększa odpowiednio przychody albo koszty eksploatacji i utrzymania w roku następnym, co potwierdza rozliczeniowy i kosztowy charakter tych świadczeń.

W konsekwencji, opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali na podstawie art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie powinny być uznawane za „przychód ze sprzedaży” w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o CIT i nie powinny być uwzględniane przy obliczaniu limitu warunkującego posiadanie statusu małego podatnika.

W rezultacie, jeżeli wartość pozostałych przychodów ze sprzedaży Spółdzielni, wraz z należnym podatkiem VAT, nie przekracza ustawowego limitu, Spółdzielnia jest uprawniona do posiadania statusu małego podatnika i stosowania preferencyjnej 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w ustawie o CIT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.595.2024.1.DD.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Działalność spółdzielni mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo Spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 521) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 889).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej "spółdzielnią", jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

W myśl art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Art. 1 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że:

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy:

Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Z kolei art. 4 ust. 1¹ ww. ustawy stanowi, że:

Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Zatem na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

Stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa, jako podmiot posiadający osobowość prawną, podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Jednocześnie, spółdzielnie nie zostały wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 ustawy o CIT, jako podmioty zwolnione z opodatkowania.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o CIT:

1. Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21 , art. 22 i art. 24b , przedmiotem opodatkowania jest przychód.

2. Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c , art. 11i , art. 24a , art. 24b , art. 24ca , art. 24d i art. 24f , jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT:

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2025 r. poz. 1273 oraz z 2026 r. poz. 39 ), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o CIT:

Podatek, z zastrzeżeniem art. 21 , art. 22 , art. 24a , art. 24b , art. 24ca , art. 24d i art. 24f , wynosi:

1) 19% podstawy opodatkowania;

2) 9% podstawy opodatkowania od przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych – w przypadku podatników, u których przychody osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro, z wyjątkiem podatników określonych w pkt 5, przy czym:

a) kwotę 2 000 000 euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1000 zł,

b) jeżeli rok podatkowy podatnika był dłuższy albo krótszy niż 12 miesięcy, kwotę 2 000 000 euro ustala się jako iloczyn 1/12 tej kwoty i liczby pełnych miesięcy w tym roku podatkowym, a w przypadku gdy rok podatkowy nie obejmuje pełnego miesiąca kalendarzowego, za pełny miesiąc przyjmuje się okres trwający 30 dni.

Obniżona stawka podatku 9% jest stosowana w odniesieniu do przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych i ma zastosowanie wyłącznie do małych podatników oraz podatników rozpoczynających działalność, z zastrzeżeniem ust. 1a-1e ww. ustawy, u których przychody osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 2 000 000 euro. Po przekroczeniu tego limitu podatnik traci prawo do obniżonej stawki podatku.

W myśl art. 19 ust. 1d ustawy o CIT:

Podatnicy, o których mowa w ust. 1 pkt 2, stosują stawkę podatku, o której mowa w tym przepisie, jeżeli posiadają status małego podatnika.

Definicja „małego podatnika” została zawarta w art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, zgodnie z którą:

Ilekroć w ustawie jest mowa o małym podatniku - oznacza to podatnika, u którego wartość przychodu ze sprzedaży (wraz z kwotą należnego podatku od towarów i usług) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro; przeliczenia kwot wyrażonych w euro dokonuje się według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października poprzedniego roku podatkowego, w zaokrągleniu do 1000 zł.

Wskazane w art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, sformułowanie „wartość przychodu ze sprzedaży” nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Nie należy tego pojęcia utożsamiać z pojęciem przychodu podatkowego.

Zatem, przy obliczaniu powyższego limitu należy uwzględnić wszelkie przychody ze sprzedaży osiągnięty przez danego podatnika, w tym także zwolnione od podatku dochodowego oraz przychody ze sprzedaży zaliczane do zysków kapitałowych z wyłączeniem przychodów osiąganych z innego tytułu niż sprzedaż.

Przepisy ustawy o CIT nie zawierają definicji pojęcia przychodów i dla wyjaśnienia znaczenia tego pojęcia posługują się otwartym katalogiem kategorii stanowiących przychód dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT:

Za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

W myśl art. 12 ust. 3a ustawy o CIT:

Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1) wystawienia faktury albo

2) uregulowania należności.

Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o CIT:

Do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Z powołanych przepisów wynika, że do przychodów dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i bezwarunkowe.

Stanowisko to znajduje jednoznaczne potwierdzenie w doktrynie, stanowisku organów podatkowych oraz orzecznictwie. W opracowaniu „Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz.” (Wydawnictwo CH. Beck, wyd. 9, Warszawa 2021, str. 229) W. Dmoch wskazał, że: Otrzymane pieniądze i wartości pieniężne są pierwszą kategorią wymienioną w katalogu przychodów. Istotne jest to, że aby pieniądze czy też wartości pieniężne zostały uznane za przychód dla potrzeb PDOPrU, muszą spełniać jedną podstawową przesłankę, mianowicie muszą być otrzymane, co oznacza, że stają się definitywnie własnością podatnika, który je otrzymał. Wszelkie wpłaty pieniężne uzyskane przez podatnika tytułem kaucji, gwarancji itp., których otrzymanie ma charakter nieostateczny i warunkowy, nie stanowią przychodu dla podmiotu, który je uzyskał. Pieniądze te staną się przychodem dla podatnika dopiero w tym momencie, kiedy nastąpi zdarzenie skutkujące definitywnym otrzymaniem ich przez podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni oraz nieruchomościami stanowiącymi mienie jej członków i osób posiadających tytuł prawny do lokali. W skład zarządzanych zasobów mieszkaniowych wchodzą zarówno lokale objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jak i lokale stanowiące odrębną własność. W związku z realizacją obowiązków ustawowych Spółdzielnia pobiera od osób posiadających tytuł prawny do lokali opłaty, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Opłaty te obejmują w szczególności zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego oraz kosztów mediów, w tym centralnego ogrzewania, podgrzania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, a także opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi uiszczanych na rzecz gminy. Pobierane opłaty mają charakter zaliczek przeznaczonych wyłącznie na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości oraz mediów. Spółdzielnia dokonuje ich rozliczenia z faktycznie poniesionymi kosztami, prowadząc ewidencję dla poszczególnych nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności statutowej Spółdzielnia otrzymuje opłaty wskazane w art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które traktuje jako przychody korzystające ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Jednocześnie Spółdzielnia osiąga przychody z pozostałej działalności, innej niż działalność określona w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności z tytułu najmu terenu, wynajmu miejsc parkingowych na wydzielonym parkingu oraz odsetek od lokat terminowych. Przychody te są traktowane przez Spółdzielnię jako podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Łączna wartość przychodów brutto Spółdzielni osiągniętych w 2024 r. wyniosła (…) zł , a zatem przekroczyła równowartość kwoty 2 000 000 euro przeliczonej według średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października 2024 r., zaokrąglonej do 1 000 zł. Jednocześnie wartość opłat pobieranych od osób posiadających tytuł prawny do lokali na podstawie art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyniosła w 2024 r. (…) zł brutto.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowią „przychodu ze sprzedaży” w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a w konsekwencji nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu statusu „małego podatnika”, co skutkuje możliwością zastosowania przez Spółdzielnię stawki 9% podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle powyższych przepisów należy zauważyć, że przychodami Spółdzielni mieszkaniowej – zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Należy przyjąć, że znaczna część przychodów Spółdzielni ustalana jest na zasadzie kasowej, tj. przychodem podatkowym są wartości faktycznie otrzymane. Rozumienie pojęcia „otrzymane” oznacza, że momentem powstania przychodu pieniężnego jest moment otrzymania czyli wpływu bezpośredniego do majątku podatnika, względnie na jego rachunek, określonych środków pieniężnych, skutkujący po stronie podatnika możliwością faktycznego dysponowania tymi środkami. Dotyczy to w szczególności otrzymanych kwot uiszczanych przez właścicieli lokali w formie bieżących opłat. Nie ulega zatem wątpliwości, że opłaty wnoszone przez osoby posiadające tytuły prawne do lokali są faktycznym – w momencie wpływu – otrzymaniem przez Spółdzielnię określonych środków pieniężnych. Zatem, stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, opłaty na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, wpłacane przez osoby posiadające tytuł prawny do lokali w Spółdzielni, jako otrzymane pieniądze, są przychodem z chwilą ich faktycznego otrzymania, tj. w dniu, w którym środki te wpływają na rachunek bankowy Spółdzielni.

Zauważyć należy, że cytowany przepis art. 4a pkt 10 ustawy o CIT posługuje się pojęciem „przychody ze sprzedaży”.

Dokonując zatem literalnej wykładni tego pojęcia – przy obliczaniu powyższego limitu należy uwzględnić wszelkie przychody ze sprzedaży danego podatnika, w tym także zwolnione od podatku dochodowego, z wyłączeniem przychodów osiąganych z innego tytułu niż sprzedaż.

Taka wykładnia sformułowania „przychodu ze sprzedaży” koreluje z tożsamą regulacją zawartą w art. 2 pkt 25 lit. a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej „ustawa o VAT”), w myśl której:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o małym podatniku - rozumie się przez to podatnika podatku od towarów i usług, u którego wartość sprzedaży (wraz z kwotą podatku) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro.

Ustalając więc status małego podatnika, uprawniający do zastosowania 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych, przy obliczaniu limitu na podstawie art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, należy uwzględnić wszelkie przychody ze sprzedaży danego podatnika, w tym także zwolnione od podatku dochodowego, z wyłączeniem przychodów osiąganych z innego tytułu niż sprzedaż.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W tym miejscu zauważyć należy, że odwołanie się do definicji „sprzedaży” zawartej w ustawie o podatku od towarów i usług, dla potrzeb ustalenia „wartości przychodów ze sprzedaży” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawsze jest uzasadnione.

Wskazać bowiem należy na możliwe istotne rozbieżności, które mogą powstać pomiędzy wartością sprzedaży ustaloną na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług, a przychodem ze sprzedaży wg ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Istnieją bowiem sytuacje, w których określona sprzedaż nie podlega podatkowi VAT (np. sprzedaż usług poza terytorium kraju), a podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych i odwrotnie sprzedaż, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc zatem powołane uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia do opisanego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że Państwa Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskuje oraz będzie uzyskiwała przychód z opłat wnoszonych przez osoby posiadające tytuł prawny do lokali w Spółdzielni, w myśl art. 4 ust. 1-4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który nie stanowi przychodu ze sprzedaży, o którym mowa w art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, decydującym o statusie „małego podatnika”.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko wskazujące, że opłaty pobierane od osób posiadających tytuł prawny do lokali, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie stanowią przychodów ze sprzedaży, o których mowa w art. 4a pkt 10 ustawy o CIT, w wyniku czego Spółdzielni przysługuje status małego podatnika podatku CIT – jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia, czy Państwa Spółdzielnia ma możliwość zastosowania 9% stawki podatku dochodowego od osób prawnych zauważyć należy, że zgodnie z art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, obniżona stawka podatku 9% jest stosowana w odniesieniu do przychodów (dochodów) innych niż z zysków kapitałowych i ma zastosowanie wyłącznie do małych podatników oraz podatników rozpoczynających działalność, z zastrzeżeniem ust. 1a-1e ww. ustawy, u których przychody osiągnięte w roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 2 000 000 euro. Po przekroczeniu tego limitu podatnik traci prawo do obniżonej stawki podatku.

Ustalając limit przychodów, o którym mowa w tym przepisie, uwzględnia się wszystkie przychody uzyskane przez podatnika (a nie tylko przychody ze sprzedaży w rozumieniu art. 4a pkt 10 ustawy o CIT) uzyskane w roku podatkowym. Tym samym na gruncie rozpatrywanej sprawy, oprócz przychodów pochodzących z zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego oraz kosztów mediów, w tym centralnego ogrzewania, podgrzania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, a także opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi uiszczanych na rzecz gminy będą to również przychody z tytułu pozostałej działalności, innej niż działalność określona w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności z tytułu najmu terenu, wynajmu miejsc parkingowych na wydzielonym parkingu oraz odsetek od lokat terminowych, które, jak Państwo wskazali, traktowane są przez Spółdzielnię jako podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Mali podatnicy mają możliwość dokonania wyboru stawki, o której mowa w art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT (9%) w zakresie obliczania zaliczki na podatek dochodowy od osób prawnych. Podkreślenia wymaga, że możliwość takiego wyboru, tj. preferencyjnego korzystania z wpłat zaliczek w wysokości 9% dotyczy wyłącznie okresu (miesięcy/kwartałów), w których przychody podatnika osiągnięte od początku roku podatkowego nie przekroczyły wskazanego limitu 2 000 000 euro. Zasada ta wynika bezpośrednio z treści art. 25 ust. 1g ustawy o CIT, który stanowi, że podatnicy (…) mogą obliczać zaliczki przy zastosowaniu stawki podatku określonej w art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT za miesiące lub kwartały, w których ich przychody osiągnięte od początku roku podatkowego nie przekroczyły wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro (…). Dlatego w okresie (miesiącu/kwartale), w którym suma przychodów przekroczy limit 2 000 000 euro, nie jest już możliwe stosowanie stawki 9%. Należy przy tym wskazać, że z powyższą treścią przepisu koresponduje jego część in fine. Ostanie zdanie art. 25 ust. 1g ustawy o CIT stanowi bowiem, że począwszy od następnego miesiąca lub kwartału, podatnicy są obowiązani do stosowania stawki podatku, o której mowa w art. 19 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT (19%).

W opisie sprawy wskazali Państwo, że łączna wartość przychodów brutto Spółdzielni osiągniętych w 2024 r. przekroczyła ustawowy limit stanowiący równowartość wyrażonej w złotych kwoty 2 000 000 euro i wyniosły (…) zł. Przy czym, wartość opłat pobieranych od osób posiadających tytuł prawny do lokali na podstawie art. 4 ust. 1–4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyniosła w 2024 r. (…) zł brutto.

Tym samym, Spółdzielnia Mieszkaniowa w 2024 r. – jako mały podatnik, mogła stosować preferencyjną stawkę podatkową w wysokości 9% jedynie do momentu przekroczenia określonej w art. 19 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, tj. wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 2 000 000 euro.

Tym samym, skoro w 2024 r. suma Państwa przychodów przekroczyła równowartość 2 000 000 euro, Państwa dochody uzyskane w tym roku podatkowym nie mogły być w całości opodatkowane 9% stawką podatkową.

Państwa stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej wskazać należy, że została one wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Natomiast Organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.