0111-KDIB2-1.4010.316.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2026 r. za pośrednictwem usługi e-US wpłynął Pani wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uprawnienia nowo założonej Spółki do wyboru ryczałtu od dochodów spółek, o którym mowa w Rozdziale 6b ustawy o CIT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Spółka”), która będzie podlegała nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy o CIT.

Spółka, począwszy od pierwszego roku swojej działalności, zamierza wybrać opodatkowanie ryczałtem od dochodów spółek na zasadach określonych w Rozdziale 6b ustawy o CIT (tzw. estoński CIT).

Przedmiot działalności Spółki.

Przedmiotem rzeczywistej, operacyjnej działalności gospodarczej Spółki będzie tzw. land development, rozumiany jako kompleksowy proces wyszukiwania nieruchomości gruntowych oraz doprowadzania ich do stanu pełnej gotowości inwestycyjnej (tj. stanu, w którym na danej nieruchomości możliwa jest realizacja konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego), a następnie ich odpłatnego zbycia na rzecz podmiotów trzecich (deweloperów) celem realizacji przez nich inwestycji deweloperskich. Działalność Spółki będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnego zespołu oraz zlecanych zewnętrznym wyspecjalizowanym podmiotom usług doradczych i eksperckich. Spółka nie będzie prowadziła własnej działalności deweloperskiej (budowlanej) — jej rola kończy się na etapie zbycia „ulepszonego” prawnie i administracyjnie gruntu.

Model operacyjny — przebieg procesu.

Proces realizowany przez Spółkę w odniesieniu do każdej pojedynczej nieruchomości będzie obejmował następujące etapy:

1. Wyszukiwanie nieruchomości:

Pracownicy/Współpracownicy Spółki będą prowadzić na terenie całej Polski aktywne poszukiwania nieruchomości gruntowych o potencjale inwestycyjnym, analizując rynek lokalny, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz źródła ofertowe.

2. Negocjacje z właścicielami:

W kolejnym kroku będą prowadzić negocjacje z właścicielami nieruchomości w zakresie ceny, warunków transakcji oraz harmonogramu nabycia.

3. Zlecanie analiz przedinwestycyjnych:

Spółka będzie zlecać zewnętrznym, wyspecjalizowanym podmiotom:

-    analizy planistyczne (urbanistyczne) — w celu ustalenia możliwości i parametrów zabudowy w świetle obowiązujących lub procedowanych aktów planistycznych,

-    analizy chłonności (koncepcje urbanistyczno-architektoniczne) — wykonywane przez biura architektoniczne, określające maksymalny możliwy do uzyskania program funkcjonalno-użytkowy (PUM, PUU, liczba lokali, miejsc postojowych itp.),

-    prawne badanie nieruchomości (due diligence) — obejmujące analizę stanu prawnego nieruchomości, stanu ksiąg wieczystych, obciążeń, roszczeń, kwestii reprywatyzacyjnych, ochrony konserwatorskiej, środowiskowej oraz innych aspektów wpływających na możliwość realizacji inwestycji,

-     analizy geologiczne.

4. Zawarcie umowy przedwstępnej:

Po pozytywnej weryfikacji nieruchomości Spółka zawierać będzie z właścicielem przedwstępną umowę sprzedaży (najczęściej w formie aktu notarialnego), w której zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy ostatecznej przenoszącej własność) uzależnione zostanie od spełnienia warunków zawieszających, w szczególności:

-    uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej,

-    uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia — jeżeli będzie wymagana dla planowanej inwestycji,

-    uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji (warunek o charakterze kluczowym — bez jego spełnienia nie dojdzie do nabycia nieruchomości przez Spółkę),

-    uzyskania wszelkich innych zgód, pozwoleń, opinii i uzgodnień koniecznych do realizacji planowanej inwestycji deweloperskiej (m.in. decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzgodnień konserwatorskich, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji o lokalizacji zjazdu itp.).

5. Procedury administracyjne oraz prace projektowe finansowane przez Spółkę:

W okresie obowiązywania umowy przedwstępnej Spółka — działając najczęściej na podstawie pełnomocnictwa udzielonego jej przez właściciela nieruchomości lub jako strona postępowań w zakresie, w jakim dopuszczają to przepisy — będzie prowadzić wszelkie postępowania administracyjne zmierzające do uzyskania wskazanych powyżej decyzji, warunków, zgód i uzgodnień. Spółka będzie na własny koszt i własne ryzyko zlecać wyspecjalizowanym podmiotom zewnętrznym (biurom architektonicznym, projektowym, pracowniom urbanistycznym, branżowym projektantom oraz innym specjalistom) wykonanie dokumentacji projektowej niezbędnej do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz do realizacji planowanej inwestycji. Wszelkie koszty związane z opracowaniem powyższej dokumentacji projektowej, jak również koszty opłat administracyjnych, opłat skarbowych, opłat za przyłącza, opłat za wypisy i wyrysy oraz koszty doradztwa prawnego, podatkowego i technicznego ponoszone w toku procesu, obciążać będą wyłącznie Spółkę i nie będą zwracane Spółce przez właściciela nieruchomości — niezależnie od tego, czy ostatecznie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Spółka ponosi zatem pełne ryzyko gospodarcze związane z procesem przygotowania inwestycji: w przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę lub innych wymaganych decyzji, a w konsekwencji nie zawarcia umowy przyrzeczonej, poniesione nakłady stanowić będą koszt Spółki bez ekwiwalentu po stronie przychodowej.

6. Nabycie nieruchomości:

Po spełnieniu wszystkich warunków zawieszających Spółka zawrze z właścicielem nieruchomości umowę przyrzeczoną i nabędzie nieruchomość na własność, wraz z wszystkimi prawami wynikającymi z uzyskanych decyzji i uzgodnień (w szczególności z prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz prawami z decyzji o pozwoleniu na budowę).

7. Zbycie nieruchomości na rzecz dewelopera:

Tak przygotowana nieruchomość — wraz z całym kompletem sfinansowanej przez Spółkę dokumentacji projektowej (w tym projektu budowlanego oraz projektów branżowych), ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, pozostałymi uzyskanymi decyzjami administracyjnymi oraz warunkami technicznymi przyłączenia do sieci — będzie następnie odpłatnie zbywana na rzecz podmiotu trzeciego (dewelopera), który zrealizuje na niej inwestycję deweloperską we własnym zakresie i na własny rachunek.

Model wynagrodzenia Spółki.

Po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, Spółka dokona sprzedaży tak przygotowanej nieruchomości na rzecz dewelopera za cenę zbliżoną do ceny (wartości) nabycia nieruchomości przez Spółkę.

Wynagrodzenie z tytułu samej sprzedaży nieruchomości nie będzie zatem zawierało istotnej marży — zasadnicze wynagrodzenie Spółki, odzwierciedlające poniesione przez nią nakłady oraz wytworzoną wartość dodaną (w szczególności koszty wykonania dokumentacji projektowej, opłat administracyjnych, analiz, doradztwa oraz wynagrodzeń pracowników i podwykonawców, a także podjęte ryzyko gospodarcze, wkład organizacyjny i know-how), zostanie zrealizowane w ramach opisanego poniżej wynagrodzenia o charakterze warunkowym (profit share).

Dodatkowo Spółce, na podstawie odrębnego porozumienia zawieranego równocześnie z umową sprzedaży nieruchomości będzie przysługiwać wynagrodzenie o charakterze warunkowym, płatne w przyszłości, po zrealizowaniu i rozliczeniu przez dewelopera (kupującego) inwestycji deweloperskiej na nabytej od Spółki nieruchomości.

Wynagrodzenie to będzie skalkulowane jako określony procent (profit share) od zysku osiągniętego przez dewelopera z realizacji inwestycji deweloperskiej, ustalonego w sposób i według zasad szczegółowo określonych w odrębnej umowie zawartej pomiędzy Spółką a deweloperem. Mechanizm ten ma charakter rynkowy i odzwierciedla wkład Spółki w doprowadzenie gruntu do stanu pełnej gotowości inwestycyjnej, który w istotny sposób determinuje rentowność końcowej inwestycji.

Dodatkowo, Spółka oświadcza, że w roku wyboru ryczałtu od dochodów spółek:

1. Wspólnikami Spółki będą wyłącznie osoby fizyczne nieposiadające praw majątkowych związanych z prawem do otrzymania świadczenia jako założyciele (fundatorzy) lub beneficjenci fundacji, trustu lub innego podmiotu albo stosunku prawnego o charakterze powierniczym, z wyłączeniem fundatorów i beneficjentów fundacji rodzinnej;

2. Spółka nie będzie sporządzała za okres opodatkowania ryczałtem sprawozdań finansowych zgodnie z MSR na podstawie art. 45 ust. 1a i 1b ustawy o rachunkowości;

3. złoży zawiadomienie o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w przewidzianym terminie;

4. Spółka będzie prowadziła księgi rachunkowe oraz sporządzała sprawozdania finansowe na podstawie przepisów o rachunkowości w sposób zapewniający prawidłowe określenie:

- wysokości zysku (straty) netto, podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku oraz

- w kapitale własnym:

- kwoty zysków niepodzielonych i kwoty zysków podzielonych odniesione na kapitały, wypracowanych w latach opodatkowania ryczałtem, oraz

- kwoty niepokrytych strat poniesionych w latach opodatkowania ryczałtem;

5. Spółka nie będzie spełniała przesłanek z art. 28k ustawy o CIT;

6. Spółka nie będzie zawierała z deweloperem umowy spółki cichej, spółki cywilnej, konsorcjum ani joint venture;

7. Spółka nie nabędzie ani nie będzie posiadała jakichkolwiek udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa ani praw powierniczych w deweloperze lub innym podmiocie;

8. Spółka zostanie nowo utworzona; nie powstanie w wyniku przekształcenia, połączenia ani podziału; do Spółki nie zostanie wniesiony aport w postaci przedsiębiorstwa, Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa ani składników majątku o wartości przekraczającej równowartość 10 000 EUR.

Istotne elementy opisu sprawy, zawarto również we własnym stanowisku w sprawie, gdzie wskazano, że Spółka będzie prowadziła rzeczywistą działalność operacyjną, a nie działalność pasywną.

Pytanie

Czy Spółka jest uprawniona do wyboru ryczałtu od dochodów Spółek, o którym mowa w rozdziale 6b ustawy o CIT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, Spółka jest uprawniona do wyboru ryczałtu do dochodów Spółek, o którym mowa w rozdziale 6b ustawy o CIT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 28j ust. 1 ustawy o CIT, opodatkowaniu ryczałtem może podlegać podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o CIT, jeżeli spełnia łącznie warunki wskazane w tym przepisie.

Art. 3 ust. 1 ustawy o CIT przewiduje nieograniczony obowiązek podatkowy podatników mających siedzibę lub zarząd w Polsce.

1. Spółka będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o CIT.

Spółka będzie spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Będzie zatem podatnikiem CIT podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Tym samym spełniona będzie podstawowa przesłanka podmiotowa z art. 28j ust. 1 ustawy o CIT.

2. Spółka będzie prowadziła rzeczywistą działalność operacyjną, a nie działalność pasywną.

Przedmiotem działalności Spółki będzie land development, tj. aktywny, wieloetapowy proces polegający na wyszukiwaniu nieruchomości gruntowych, ich analizie prawnej, planistycznej, technicznej i geologicznej, uzyskiwaniu decyzji, warunków technicznych, uzgodnień i pozwoleń, finansowaniu dokumentacji projektowej oraz doprowadzaniu nieruchomości do stanu gotowości inwestycyjnej. Następnie Spółka będzie odpłatnie zbywała tak przygotowane nieruchomości deweloperom.

Opisany model działalności nie polega na pasywnym lokowaniu kapitału, ani na osiąganiu przychodów z aktywów finansowych. Przeciwnie, źródłem przychodów Spółki będzie zorganizowana działalność gospodarcza obejmująca analizę rynku, ponoszenie kosztów i ryzyka administracyjnego, projektowego i komercyjnego oraz wytwarzanie realnej wartości dodanej w postaci przygotowania gruntu do realizacji inwestycji deweloperskiej.

Art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przewiduje ograniczenie dla podatników, u których co najmniej 50% przychodów z działalności osiągniętych w poprzednim roku podatkowym pochodzi m.in. z wierzytelności, odsetek od pożyczek, części odsetkowej rat leasingowych, poręczeń i gwarancji, praw autorskich lub praw własności przemysłowej, instrumentów finansowych albo określonych transakcji z podmiotami powiązanymi bez realnej wartości dodanej.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, przychody Spółki będą pochodziły z odpłatnego zbycia nieruchomości przygotowanych inwestycyjnie oraz partycypacji w zyskach z tytułu sprzedaży lokali przez nabywcę nieruchomości.

Nie będą to przychody z kategorii pasywnych wymienionych w art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT.

Dodatkowo, ponieważ Spółka ma wybrać ryczałt od dochodów spółek od pierwszego roku działalności, zastosowanie znajdzie art. 28j ust. 2 pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którym w przypadku podatnika rozpoczynającego prowadzenie działalności warunek struktury przychodów, o którym mowa w art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, uznaje się za spełniony w pierwszym roku podatkowym opodatkowania ryczałtem.

3. Profit share nie będzie udziałem w innym podmiocie.

Bez wpływu na prawo Spółki do wyboru ryczałtu pozostaje okoliczność, że część wynagrodzenia Spółki będzie miała charakter zmienny i będzie kalkulowana jako określony procent zysku osiągniętego przez dewelopera z inwestycji realizowanej na nieruchomości nabytej od Spółki. Profit share będzie jedynie umownym mechanizmem kalkulacji dodatkowego wynagrodzenia należnego Spółce za doprowadzenie gruntu do stanu pełnej gotowości inwestycyjnej. Będzie on ekonomicznie powiązany z wartością dodaną wytworzoną przez Spółkę, tj. z wyszukaniem odpowiedniej nieruchomości, przeprowadzeniem analiz, poniesieniem kosztów projektowych, organizacyjnych i administracyjnych oraz uzyskaniem decyzji i pozwoleń umożliwiających realizację inwestycji. Taki mechanizm nie oznacza, że Spółka nabędzie udział w kapitale dewelopera, akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa, instrumenty finansowe ani inne prawa o charakterze korporacyjnym lub powierniczym.

Spółka nie będzie również stroną umowy spółki cichej, spółki cywilnej, konsorcjum ani joint venture z deweloperem.

Z perspektywy prawnej, Spółka będzie wyłącznie wierzycielem kontraktowego wynagrodzenia wynikającego z umowy sprzedaży nieruchomości lub odrębnego porozumienia zawartego z deweloperem.

W konsekwencji profit share nie mieści się w dyspozycji art. 28j ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT.

Przepis ten wyklucza posiadanie określonych praw udziałowych lub uczestnictwa, takich jak udziały, akcje, tytuły uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, ogół praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną oraz określone prawa majątkowe związane z fundacją, trustem lub stosunkiem powierniczym. Nie obejmuje natomiast zwykłej wierzytelności o zapłatę wynagrodzenia handlowego, nawet jeżeli wysokość tego wynagrodzenia jest ustalana według formuły procentowej odnoszącej się do określonego wyniku finansowego.

Profit share nie będzie także przychodem ze zbycia lub realizacji praw z instrumentów finansowych, o których mowa w art. 28j ust. 1 pkt 2 lit. f ustawy o CIT. Nie będzie bowiem wynikał z instrumentu finansowego, lecz z odrębnego porozumienia handlowego z deweloperem.

Wskazać również należy, że takie porozumienia są obecnie powszechne występujące na rynku deweloperskim.

4. Spółka spełni warunek formy prawnej i struktury właścicielskiej.

Spółka będzie działała w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Jej wspólnikami będą wyłącznie osoby fizyczne nieposiadające praw majątkowych związanych z prawem do otrzymania świadczeń jako założyciele lub beneficjenci fundacji, trustu albo innego podmiotu lub stosunku prawnego o charakterze powierniczym, z zastrzeżeniem dopuszczalnego ustawowo wyjątku dotyczącego fundacji rodzinnej.

Tym samym spełniony będzie warunek z art. 28j ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT, zgodnie z którym podatnik może stosować ryczałt m.in. wtedy, gdy prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której udziałowcami są wyłącznie osoby fizyczne spełniające wskazane w tym przepisie wymogi.

5. Spółka nie będzie posiadała udziałów ani innych praw wyłączających estoński CIT.

Spółka nie będzie posiadała udziałów ani akcji w kapitale innej spółki, tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym ani instytucji wspólnego inwestowania, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną ani innych praw majątkowych, o których mowa w art. 28j ust. 1 pkt 5 ustawy o CIT.

Samo zawarcie z deweloperem umowy przewidującej dodatkowe wynagrodzenie zmienne, obliczane według formuły profit share, nie jest równoznaczne z posiadaniem praw udziałowych w deweloperze ani z uczestnictwem w jego strukturze właścicielskiej. Spółka nie będzie współwłaścicielem przedsiębiorstwa dewelopera, nie będzie uczestniczyć w jego organach, nie będzie ponosić odpowiedzialności za jego zobowiązania i nie będzie posiadać prawa do udziału w zysku dewelopera wynikającego ze statusu wspólnika, akcjonariusza lub uczestnika innego podmiotu.

6. Spółka spełni warunki rachunkowe i formalne.

Spółka nie będzie sporządzała sprawozdań finansowych zgodnie z MSR na podstawie art. 45 ust. 1a i 1b ustawy o rachunkowości. Spełniony będzie zatem warunek z art. 28j ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT. Spółka będzie także prowadziła księgi rachunkowe i sporządzała sprawozdania finansowe zgodnie z przepisami o rachunkowości w sposób zapewniający prawidłowe ustalenie zysku lub straty netto, podstawy opodatkowania, wysokości należnego ryczałtu oraz odpowiednie wyodrębnienie w kapitale własnym zysków i strat z okresu opodatkowania ryczałtem. Obowiązek taki wynika z art. 28d ust. 1 ustawy o CIT.

Spółka złoży również zawiadomienie o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do końca pierwszego miesiąca pierwszego roku podatkowego, w którym ma być opodatkowana ryczałtem, zgodnie z art. 28j ust. 1 pkt 7 ustawy o CIT.

7. Spółka jako podatnik rozpoczynający działalność będzie korzystać z zasad szczególnych.

Zgodnie z art. 28j ust. 2 ustawy o CIT, w przypadku podatnika rozpoczynającego prowadzenie działalności warunek dotyczący struktury przychodów uznaje się za spełniony w pierwszym roku podatkowym opodatkowania ryczałtem, a warunek zatrudnienia nie dotyczy roku rozpoczęcia działalności i dwóch kolejnych lat podatkowych, przy czym od drugiego roku podatkowego podatnik powinien corocznie zwiększać zatrudnienie o co najmniej jeden etat aż do osiągnięcia wymaganego poziomu zatrudnienia.

W konsekwencji, Spółka, jako nowo utworzona spółka rozpoczynająca prowadzenie działalności gospodarczej, nie będzie zobowiązana do spełnienia pełnego warunku zatrudnienia już w pierwszym roku opodatkowania ryczałtem.

Nie zmienia to jednak faktu, że w kolejnych latach Spółka będzie zobowiązana monitorować poziom zatrudnienia zgodnie z art. 28j ust. 2 pkt 2 ustawy o CIT.

8. Nie wystąpią przesłanki negatywne z art. 28k ustawy o CIT.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wobec Spółki nie wystąpią przesłanki wyłączające możliwość stosowania ryczałtu, o których mowa w art. 28k ustawy o CIT.

Spółka nie będzie przedsiębiorstwem finansowym, instytucją pożyczkową, podatnikiem osiągającym dochody zwolnione na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 34 lub 34a ustawy o CIT, podatnikiem postawionym w stan upadłości lub likwidacji ani podmiotem objętym ograniczeniami wynikającymi z określonych działań restrukturyzacyjnych, połączeń, podziałów lub aportów.

Zakres wyłączeń z art. 28k ustawy o CIT obejmuje m.in. takie kategorie podatników i zdarzeń.

Skoro Spółka nie będzie spełniała żadnej z negatywnych przesłanek z art. 28k ustawy o CIT, brak jest podstaw do odmowy prawa do wyboru ryczałtu od dochodów spółek.

9. Wnioski.

Mając na uwadze powyższe, Spółka będzie uprawniona do wyboru opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek, o którym mowa w rozdziale 6b ustawy o CIT.

W szczególności:

1. Spółka będzie podatnikiem CIT mającym siedzibę w Polsce.

2. Będzie prowadziła działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

3. Jej wspólnikami będą wyłącznie osoby fizyczne spełniające wymogi z art. 28j ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT.

4. Spółka nie będzie posiadała udziałów, akcji, tytułów uczestnictwa, ogółu praw i obowiązków ani innych praw wyłączających stosowanie ryczałtu.

5. Profit share będzie wyłącznie elementem kalkulacji wynagrodzenia za przygotowanie i sprzedaż nieruchomości, a nie prawem udziałowym, instrumentem finansowym, uczestnictwem w zysku innego podmiotu w sensie korporacyjnym ani stosunkiem powierniczym.

6. Spółka nie będzie objęta wyłączeniami z art. 28k ustawy o CIT.

7. Spółka złoży zawiadomienie ZAW-RD w ustawowym terminie.

W konsekwencji, opisany model wynagrodzenia, obejmujący komponent stały oraz komponent zmienny w formule profit share, nie pozbawi Spółki prawa do wyboru ryczałtu od dochodów spółek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm, dalej: „ustawa o CIT”):

Podatnicy, jeżeli mają siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Zgodnie z art. 28j ust. 1 ustawy o CIT:

Opodatkowaniu ryczałtem może podlegać podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, jeżeli spełnia łącznie następujące warunki:

2) mniej niż 50% przychodów z działalności osiągniętych w poprzednim roku podatkowym, liczonych z uwzględnieniem kwoty należnego podatku od towarów i usług, pochodzi:

a) z wierzytelności,

b) z odsetek i pożytków od wszelkiego rodzaju pożyczek,

c) z części odsetkowej raty leasingowej,

d) z poręczeń i gwarancji,

e) z praw autorskich lub praw własności przemysłowej, w tym z tytułu zbycia tych praw,

f) ze zbycia i realizacji praw z instrumentów finansowych,

g) z transakcji z podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 - w przypadku gdy w związku z tymi transakcjami nie jest wytwarzana wartość dodana pod względem ekonomicznym lub wartość ta jest znikoma;

3) podatnik:

zatrudnia na podstawie umowy o pracę co najmniej 3 osoby w przeliczeniu na pełne etaty, niebędące udziałowcami, akcjonariuszami ani wspólnikami tego podatnika, przez okres co najmniej 300 dni w roku podatkowym, a w przypadku gdy rokiem podatkowym nie jest okres kolejnych dwunastu miesięcy kalendarzowych - przez co najmniej 82% dni przypadających w roku podatkowym, lub

ponosi miesięcznie wydatki w kwocie stanowiącej co najmniej trzykrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z tytułu wypłaty wynagrodzeń na rzecz zatrudnionych na podstawie umowy innej niż umowa o pracę co najmniej 3 osób fizycznych, niebędących udziałowcami, akcjonariuszami ani wspólnikami tego podatnika, jeżeli w związku z wypłatą tych wynagrodzeń na podatniku ciąży obowiązek poboru zaliczek na podatek dochodowy od osób fizycznych i składek określonych w ustawie z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych;

4) prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej, spółki komandytowej, spółki komandytowo-akcyjnej, której odpowiednio udziałowcami, akcjonariuszami lub wspólnikami są wyłącznie osoby fizyczne nieposiadające praw majątkowych związanych z prawem do otrzymania świadczenia jako założyciele (fundatorzy) lub beneficjenci fundacji, trustu lub innego podmiotu albo stosunku prawnego o charakterze powierniczym;

5) nie posiada udziałów (akcji) w kapitale innej spółki, tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym lub w instytucji wspólnego inwestowania, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną oraz innych praw majątkowych związanych z prawem do otrzymania świadczenia jako założyciel (fundator) lub beneficjent fundacji, trustu lub innego podmiotu albo stosunku prawnego o charakterze powierniczym;

6) nie sporządza za okres opodatkowania ryczałtem sprawozdań finansowych zgodnie z MSR na podstawie art. 45 ust. 1a i 1b ustawy o rachunkowości;

7) złoży zawiadomienie o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do końca pierwszego miesiąca pierwszego roku podatkowego, w którym ma być opodatkowany ryczałtem.

Zgodnie z art. 28j ust. 2 ustawy o CIT:

W przypadku podatnika rozpoczynającego prowadzenie działalności:

1) warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, uznaje się za spełniony w pierwszym roku podatkowym opodatkowania ryczałtem;

2) warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, nie dotyczy roku rozpoczęcia tej działalności i 2 lat podatkowych bezpośrednio po nim następujących, z tym że począwszy od drugiego roku podatkowego podatnik jest obowiązany do corocznego zwiększenia zatrudnienia o co najmniej 1 etat w pełnym wymiarze czasu pracy aż do osiągnięcia wielkości zatrudnienia określonej w tym przepisie.

Podatnik, aby móc wybrać nową formę opodatkowania jest zobowiązany spełnić warunki określone w ww. przepisach o ryczałcie. Dodatkowo przepisy te wyłączają wprost niektóre kategorie podatników z zakresu podmiotowego tej regulacji.

Zgodnie z art. 28k ustawy o CIT:

1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do:

1) przedsiębiorstw finansowych, o których mowa w art. 15c ust. 16 ;

2) instytucji pożyczkowych w rozumieniu art. 5 pkt 2a ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim;

3) podatników osiągających dochody, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 34 lub 34a ;

4) podatników postawionych w stan upadłości lub likwidacji;

5) podatników, którzy zostali utworzeni:

a) w wyniku połączenia lub podziału albo

b) przez osoby prawne, osoby fizyczne albo jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej wnoszące, tytułem wkładów niepieniężnych na poczet kapitału podatnika, składniki majątku uzyskane przez te osoby albo jednostki w wyniku likwidacji innych podatników, jeżeli te osoby albo jednostki posiadały udziały (akcje) tych innych likwidowanych podatników, albo

c) przez osoby prawne, osoby fizyczne albo jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, jeżeli w roku podatkowym, w którym podatnik został utworzony, lub w roku podatkowym bezpośrednio po nim następującym, zostało do niego wniesione na poczet kapitału uprzednio prowadzone przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa albo składniki majątku tego przedsiębiorstwa o wartości przekraczającej łącznie równowartość w złotych kwoty 10 000 euro przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski w pierwszym dniu roboczym miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym wniesiono te składniki majątku, w zaokrągleniu do 1000 zł, przy czym wartość tych składników oblicza się, stosując odpowiednio przepisy art. 14

- w roku podatkowym, w którym rozpoczęli działalność, oraz w roku podatkowym bezpośrednio po nim następującym, nie krócej jednak niż przez okres 24 miesięcy od dnia utworzenia;

6) podatników, którzy:

a) zostali podzieleni przez wydzielenie albo wyodrębnienie albo

b) wnieśli tytułem wkładu do innego podmiotu, w tym na poczet kapitału:

-uprzednio prowadzone przez siebie przedsiębiorstwo, zorganizowaną część przedsiębiorstwa albo składniki majątku tego przedsiębiorstwa o wartości przekraczającej łącznie równowartość w złotych kwoty 10 000 euro przeliczonej według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski w pierwszym dniu roboczym miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym wniesiono te składniki majątku, w zaokrągleniu do 1000 zł, przy czym wartość tych składników oblicza się, stosując odpowiednio przepisy art. 14 , lub

-składniki majątku uzyskane przez tego podatnika w wyniku likwidacji innych podatników, jeżeli ten podatnik posiadał udziały (akcje) tych innych likwidowanych podatników

- w roku podatkowym, w którym dokonano podziału albo wniesiono wkład, oraz w roku podatkowym bezpośrednio po nim następującym, nie krócej jednak niż przez okres 24 miesięcy od dnia dokonania podziału albo wniesienia wkładu.

2. W przypadku łączenia, podziału podmiotów lub wniesienia do spółki wkładu niepieniężnego przepisy ust. 1 pkt 5 i 6 stosuje się odpowiednio do podmiotów przejmujących lub otrzymujących wkład niepieniężny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która począwszy od pierwszego roku swojej działalności zamierza wybrać opodatkowanie ryczałtem od dochodów spółek na zasadach określonych w Rozdziale 6b ustawy o CIT (tzw. estoński CIT). Przedmiotem rzeczywistej, operacyjnej działalności gospodarczej Spółki będzie tzw. land development, rozumiany jako kompleksowy proces wyszukiwania nieruchomości gruntowych oraz doprowadzania ich do stanu pełnej gotowości inwestycyjnej (tj. stanu, w którym na danej nieruchomości możliwa jest realizacja konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego), a następnie ich odpłatnego zbycia na rzecz podmiotów trzecich (deweloperów) celem realizacji przez nich inwestycji deweloperskich. Spółka nie będzie prowadziła własnej działalności deweloperskiej (budowlanej) — jej rola będzie kończyła się na etapie zbycia „ulepszonego” prawnie i administracyjnie gruntu.

Po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę Spółka dokona sprzedaży tak przygotowanej nieruchomości na rzecz dewelopera za cenę zbliżoną do ceny (wartości) nabycia nieruchomości przez Spółkę. Wynagrodzenie z tytułu samej sprzedaży nieruchomości nie będzie zatem zawierało istotnej marży — zasadnicze wynagrodzenie Spółki, odzwierciedlające poniesione przez nią nakłady oraz wytworzoną wartość dodaną (w szczególności koszty wykonania dokumentacji projektowej, opłat administracyjnych, analiz, doradztwa oraz wynagrodzeń pracowników i podwykonawców, a także podjęte ryzyko gospodarcze, wkład organizacyjny i know-how), zostanie zrealizowane w ramach wynagrodzenia o charakterze warunkowym (profit share).

Wynagrodzenie o charakterze warunkowym, które będzie przysługiwało Spółce na podstawie odrębnego porozumienia zawieranego równocześnie z umową sprzedaży nieruchomości, będzie płatne w przyszłości, po zrealizowaniu i rozliczeniu przez dewelopera (kupującego) inwestycji deweloperskiej na nabytej od Spółki nieruchomości. Wynagrodzenie to będzie skalkulowane jako określony procent (profit share) od zysku osiągniętego przez dewelopera z realizacji inwestycji deweloperskiej, ustalonego w sposób i według zasad szczegółowo określonych w odrębnej umowie zawartej pomiędzy Spółką a deweloperem.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika również, że:

- Wspólnikami Spółki będą wyłącznie osoby fizyczne nieposiadające praw majątkowych związanych z prawem do otrzymania świadczenia jako założyciele (fundatorzy) lub beneficjenci fundacji, trustu lub innego podmiotu albo stosunku prawnego o charakterze powierniczym, z wyłączeniem fundatorów i beneficjentów fundacji rodzinnej,

- Spółka nie będzie sporządzała za okres opodatkowania ryczałtem sprawozdań finansowych zgodnie z MSR na podstawie art. 45 ust. 1a i 1b ustawy o rachunkowości,

- Spółka złoży zawiadomienie o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w przewidzianym terminie,

- Spółka będzie prowadziła księgi rachunkowe oraz sporządzała sprawozdania finansowe na podstawie przepisów o rachunkowości w sposób zapewniający prawidłowe określenie:

- wysokości zysku (straty) netto, podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku oraz

- w kapitale własnym:

- kwoty zysków niepodzielonych i kwoty zysków podzielonych odniesione na kapitały, wypracowanych w latach opodatkowania ryczałtem, oraz

- kwoty niepokrytych strat poniesionych w latach opodatkowania ryczałtem.

- Spółka nie będzie zawierała z deweloperem umowy spółki cichej, spółki cywilnej, konsorcjum ani joint venture;

- Spółka nie nabędzie ani nie będzie posiadała jakichkolwiek udziałów, akcji, ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa ani praw powierniczych w deweloperze lub innym podmiocie;

- Spółka zostanie nowo utworzona; nie powstanie w wyniku przekształcenia, połączenia ani podziału; do Spółki nie zostanie wniesiony aport w postaci przedsiębiorstwa, Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa ani składników majątku o wartości przekraczającej równowartość 10 000 EUR.

Ponadto, Spółka nie będzie spełniała przesłanek z art. 28k ustawy o CIT.

Przedmiotem Pani wątpliwości jest kwestia ustalenia, czy Spółka będzie uprawniona do wyboru ryczałtu od dochodów Spółek, o którym mowa w rozdziale 6b ustawy o CIT.

Zgodnie z przywołanym powyżej art. 28j ustawy o CIT, opodatkowaniu ryczałtem może podlegać podatnik, który spełnia łącznie warunki wskazane w tym przepisie, w szczególności:

- prowadzi działalność w formie określonej w art. 28j ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

- osiąga przychody, w których udział przychodów pasywnych, o których mowa w art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, nie przekracza ustawowego limitu,

- spełnia warunki dotyczące struktury właścicielskiej oraz zatrudnienia,

- nie podlega wyłączeniom wskazanym w art. 28k ustawy o CIT.

Przepisy rozdziału 6b ustawy o CIT nie zawierają przepisów wyłączających możliwość stosowania ryczałtu od dochodów spółek przez podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, działalność deweloperską, czy też tzw. land development.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem działalności Spółki będzie nabywanie gruntów, ich przygotowanie do procesu inwestycyjnego, w szczególności uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji, uzyskanie wszelkich innych zgód, pozwoleń, opinii i uzgodnień koniecznych do realizacji planowanej inwestycji deweloperskiej, prowadzenie postępowań administracyjnych zmierzających do uzyskania wskazanych powyżej decyzji, warunków, zgód i uzgodnień. Następnie, po spełnieniu wszystkich warunków zawieszających zawarcie z właścicielem nieruchomości umowy przyrzeczonej i nabycia nieruchomości na własność, wraz ze wszystkimi prawami wynikającymi z uzyskanych decyzji i uzgodnień, zbycie nieruchomości. Nieruchomość wraz z całym kompletem sfinansowanej przez Spółkę dokumentacji projektowej, ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, pozostałymi uzyskanymi decyzjami administracyjnymi oraz warunkami technicznymi przyłączenia do sieci – będzie odpłatnie zbywana na rzecz podmiotu trzeciego (dewelopera), który zrealizuje na niej inwestycję deweloperską we własnym zakresie i na własny rachunek.

W ocenie Organu, przychody uzyskiwane z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowią przychody osiągane z podstawowej działalności gospodarczej Spółki. Nie można ich utożsamiać z przychodami pasywnymi, wymienionymi w art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, do których ustawodawca zaliczył, m.in. przychody z wierzytelności, odsetek, poręczeń i gwarancji, praw autorskich lub praw własności przemysłowej.

Przychody za sprzedaży gruntów przygotowanych do procesu inwestycyjnego stanowią rezultat aktywnej działalności gospodarczej podatnika, wymagające zaangażowania organizacyjnego i ekonomicznego, a zatem nie mieszczą się w katalogu przychodów pasywnych, o których mowa w art. 28j ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT.

Jednocześnie wskazać należy, że możliwość wyboru opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek nie jest uzależniona od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, lecz od spełnienia przez podatnika wszystkich warunków określonych w art. 28j ustawy o CIT oraz niewystąpienia przesłanek wyłączających, o których mowa w art. 28k tej ustawy.

W konsekwencji, jeżeli:

- Spółka zostanie utworzona w formie uprawniającej do wyboru ryczałtu od dochodów spółek,

- będzie spełniała warunki określone w art. 28j ustawy CIT,

- nie będą miały do niej zastosowania wyłączenia przewidziane w art. 28k ustawy o CIT,

to sam fakt prowadzenia działalności polegającej na land development, obejmującej nabywanie, przygotowanie i sprzedaż nieruchomości gruntowych, nie wyklucza możliwości wyboru opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek.

Tym samym, należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że opisany model wynagrodzenia, obejmujący komponent stały oraz komponent zmienny w formule profit share, nie pozbawi Spółki prawa do wyboru ryczałtu od dochodów spółek.

Zatem Pani stanowisko, należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.