0111-KDIB1-3.4010.487.2026.2.DW

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

3 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 lipca 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - 8 września 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest Wspólnotą Mieszkaniową, w której skład wchodzą wyłącznie lokale o charakterze mieszkalnym. Wspólnota działa na podstawie ustawy o własności lokali.

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym [...], stanowiąca bezpośrednie otoczenie budynku i niezbędna do korzystania z niego, stanowi nieruchomość wspólną mieszkańców. Wspólnota Mieszkaniowa na mocy uchwały właścicieli lokali zawrze umowę o ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej na rzecz właściciela sąsiedniej działki. Służebność będzie polegać na prawie przejazdu i przechodu.

Z tytułu ustanowienia przedmiotowej służebności, Wspólnota otrzyma jednorazowe wynagrodzenie w kwocie 100 000 zł. Środki te zostaną w całości przelane na rachunek bankowy Wspólnoty i na mocy uchwały zostaną w 100% przeznaczone oraz wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (konkretnie: na zasilenie funduszu remontowego z przeznaczeniem na bieżące i planowane remonty budynku mieszkalnego)

Pytanie

Czy przychód (dochód) uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej, przeznaczony i wydatkowany w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (fundusz remontowy), stanowi dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany dochód z tytułu odpłatnego ustanowienia służebności podlega w całości zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Zgodnie z tym przepisem, zwolnione z opodatkowania są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczoną na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przepisy nie definiują wprost pojęcia „zasoby mieszkaniowe”, jednak zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnych oraz interpretacjami Dyrektora KIS, pojęcie to obejmuje nie tylko same lokale mieszkalne, ale również elementy infrastruktury technicznej oraz grunt stanowiący nieruchomość wspólną niezbędny do prawidłowego funkcjonowania budynków mieszkalnych.

Skoro obciążona służebnością działka stanowi element zasobów mieszkaniowych Wspólnoty, to przychody z tytułu dysponowania tą nieruchomością (w tym jej ograniczenia prawnego drogą służebności) stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponieważ spełniony zostanie również drugi warunek ustawowy - tj. uzyskane środki finansowe zostaną bezwzględnie przeznaczone i wydatkowane na utrzymanie tych zasobów (zasilenie funduszu remontowego budynku) - Wspólnota ma pełne prawo wykazać ten dochód jako zwolniony w rocznej deklaracji CIT-8 oraz załączniku CIT-8/O.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.7.2024.1.AJ) oraz z 24 września 2020 r. (sygn. 0114-KDP2-1.4010.230.2020.2.SP).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali,

W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali,

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali,

Jednocześnie, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”),

Z powyższego wynika, że wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, są podatnikami podatku CIT.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o CIT,

W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT,

W art. 12 ustawy o CIT, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT,

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy przychód (dochód) uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej, przeznaczony i wydatkowany w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (fundusz remontowy), stanowi dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Jak wynika z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT,

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podlegają dochody uzyskane z:

- gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz

- innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W tym miejscu wskazać należy, że zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania. W związku z tym, przepisy dotyczące zwolnień podatkowych muszą być interpretowane ściśle, zgodnie z ich wykładnią językową i nie powinny być one przedmiotem wykładni rozszerzającej.

Ustawa o CIT nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin „zasoby mieszkaniowe” dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

     1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

     2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

     3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

     4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Powyższe zdefiniowanie zasobów mieszkaniowych przedstawione zostało w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 5 marca 2008 r. nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o CIT.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie korzystają natomiast dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Jak natomiast stanowi treść art. 17 ust. 1b ustawy o CIT,

Zatem, warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie - bez względu na termin tego wydatkowania - na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

W rozpatrywanej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa na mocy uchwały właścicieli lokali planuje zawrzeć umowę o ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej na rzecz właściciela sąsiedniej działki. Służebność będzie polegać na prawie przejazdu i przechodu. Z tytułu ustanowienia przedmiotowej służebności, Wspólnota otrzyma jednorazowe wynagrodzenie w kwocie 100 000 zł. Środki te zostaną w 100% przeznaczone oraz wydatkowane na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego, należy stwierdzić, że przychód (dochód) uzyskany przez Wspólnotę z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej, nie może być zaliczony do przychodów (dochodów) z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przedmiotowa działka gruntu, stanowiąca bezpośrednie otoczenie budynku i niezbędna do korzystania z niego, mieści się co prawda w pojęciu zasobów mieszkaniowych, jednakże ustanowiona służebność nie będzie służyć mieszkańcom Wspólnoty i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców.

Tym samym, przychód (dochód) z tego tytułu nie będzie stanowić przychodu (dochodu) z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, i w związku z tym, podlegać będzie opodatkowaniu. Bez znaczenia w tej sytuacji będzie przeznaczenie przez Wspólnotę ww. dochodów na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Przychody (dochody) uzyskane z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntownej na nieruchomości wspólnej nie są objęte zwolnieniem przedmiotowym określonym w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Nie zostały bowiem osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Warto wskazać tutaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 1025/13, w którym sąd stwierdził, że „(...) wszelkie usługi na rzecz podmiotów niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej, w tym także wynajmowanie garaży, pozostają bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin i nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 updop”.

Powyższe ma również zastosowanie w przypadku wspólnot mieszkaniowych i ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej na rzecz właściciela sąsiedniej działki. Pozostaje to bowiem bez związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty oraz ich rodzin i nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy przychód (dochód) uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości wspólnej, przeznaczony i wydatkowany w całości na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (fundusz remontowy), stanowi dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Ponadto, nie potwierdzają one stanowiska Wspólnoty.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.