0111-KDIB1-2.4010.294.2026.2.EKB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

2 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 lipca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył i jest obecnie właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w (…). Nieruchomość ta znajduje się w stanie wymagającym remontu i adaptacji do potrzeb Spółki.

Dokonany zakup stanowił nabycie środka trwałego, a jego głównym celem jest strategiczny rozwój Spółki, w tym planowane przeniesienie siedziby oraz całej operacyjnej działalności ze (…) do (…). Działalność Wnioskodawcy obejmuje m.in. (…). Po przeprowadzeniu planowanych prac remontowych (zdarzenie przyszłe) nieruchomość będzie wykorzystywana w sposób mieszany, z wyraźnym wyodrębnieniem funkcji operacyjnych i mieszkalnych.

 

Część gospodarcza (operacyjna) zostanie przeznaczona na:

- wydzielone biuro (…),

- zaplecze magazynowo-techniczne,

- garaż dla dwóch samochodów firmowych.

 

Pozostała, wydzielona samodzielnie część nieruchomości będzie zachowana jako część mieszkalna. W zależności od uwarunkowań rynkowych i organizacyjnych Spółki, część ta będzie docelowo wykorzystywana jako:

- mieszkanie służbowe dla członków Zarządu na potrzeby realizowanych delegacji służbowych lub

- lokal przeznaczony na wynajem na cele mieszkalne.

Nabycie i adaptacja nieruchomości są podyktowane wymiernymi oszczędnościami i optymalizacją procesów biznesowych Spółki. Centralna lokalizacja w (…) umożliwi ekspansję na (…) z jednoczesnym zachowaniem dostępu (w granicach 40-60 minut jazdy) do dotychczasowych rynków (…). Ponadto, realizacja inwestycji pozwoli na docelową eliminację dotychczasowych stałych kosztów operacyjnych, tj. wynajmu biura w (…), kontenera magazynowego (…) oraz miejsc parkingowych (…), co łącznie stanowi oszczędności rzędu (…) zł miesięcznie, nie licząc znacznych oszczędności czasu i paliwa.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo, że:

Jaki jest charakter nieruchomości, czy zgodnie z ewidencją gruntów i budynków lub PKOB jest to budynek mieszkalny?

Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oraz klasyfikacją PKOB, nabyta nieruchomość stanowi obecnie budynek mieszkalny jednorodzinny klasa 1110. Jednakże w wyniku planowanych prac projektowych i budowlanych, polegających na nadbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania części budynku (…), w budynku ustanowiona zostanie odrębna własność lokali. Powstanie w ten sposób prawnie wyodrębniony, samodzielny lokal niemieszkalny (użytkowy/biurowy) oraz prawnie wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny.

Czy Spółka będzie pobierała jakiekolwiek wynagrodzenie za korzystanie z części mieszkalnej?

Spółka nie będzie pobierała jakiegokolwiek wynagrodzenia za korzystanie z wyodrębnionej części mieszkalnej. Część ta będzie wykorzystywana wyłącznie jako mieszkanie służbowe przeznaczone dla członków Zarządu lub osób wykonujących obowiązki służbowe w ramach delegacji.

Czy do ewidencji środków trwałych zostanie wprowadzony cały budynek, czy tylko jego część?

Do ewidencji środków trwałych nie zostanie wprowadzony cały budynek jako jeden środek trwały. Po zakończeniu prac budowlanych i wyodrębnieniu lokali, Spółka wprowadzi do ewidencji prawnie wyodrębniony lokal niemieszkalny (użytkowy) jako samodzielny, odrębny środek trwały oraz niezależnie lokal mieszkalny jako drugi środek trwały. Grunt zostanie ujęty odrębnie.

Czy zaplanowane wydatki stanowią remont czy ulepszenie?

Planowane wydatki będą miały charakter zarówno remontowy (odtworzenie stanu technicznego budynku), jak i modernizacyjny (adaptacja i przebudowa pomieszczeń w celu dostosowania ich do potrzeb operacyjnych Spółki oraz fizycznego i prawnego wyodrębnienia lokali).

Czy wydatki na remont i adaptację zostaną poniesione przed oddaniem nieruchomości do używania?

Wydatki remontowe i modernizacyjne zostaną w całości poniesione przed oddaniem nieruchomości (lokali) do używania.

Ponadto istotne elementy opisu zdarzenia przyszłego zostały umieszczone we własnym stanowisku wskazano m.in.:

Zagospodarowanie terenu nieruchomości

Wnioskodawca planuje również poniesienie wydatków związanych z zagospodarowaniem terenu nieruchomości, obejmujących w szczególności wykonanie infrastruktury zewnętrznej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania Spółki oraz zapewnienia właściwej obsługi klientów i kontrahentów. Planowane prace będą obejmowały między innymi:

- wykonanie wjazdu na teren nieruchomości,

- budowę oraz modernizację ogrodzenia,

- wykonanie ciągów komunikacyjnych i chodników,

- przygotowanie miejsc parkingowych przeznaczonych dla klientów, kontrahentów oraz współpracowników,

- wykonanie odpowiedniego oznaczenia i ekspozycji nieruchomości od strony ulicy umożliwiającego łatwą identyfikację siedziby Spółki przez klientów i kontrahentów.

 

Pytanie

 

   1. Czy poniesione już wydatki na nabycie nieruchomości, a następnie planowane wydatki na jej remont i adaptację, w części przypadającej na działalność gospodarczą (operacyjną) Spółki, a także zagospodarowanie terenu będą stanowić - poprzez odpisy amortyzacyjne - koszty uzyskania przychodów Wnioskodawcy?

   2. Czy poniesione wydatki na nabycie oraz planowane na remont wyodrębnionej części mieszkalnej nieruchomości, docelowo przeznaczonej na wynajem komercyjny lub udostępnianej jako mieszkanie służbowe dla członków Zarządu w trakcie delegacji, będą stanowić dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodów (w postaci odpisów amortyzacyjnych)?

 

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki poniesione na nabycie nieruchomości oraz planowane wydatki związane z jej remontem, modernizacją i adaptacją w części przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej będą stanowiły koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej środka trwałego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy nabycie przedmiotowej nieruchomości oraz jej dostosowanie do potrzeb przedsiębiorstwa pozostają w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz mają na celu zarówno zwiększenie efektywności operacyjnej Spółki, jak i zabezpieczenie dalszego rozwoju przedsiębiorstwa. Nieruchomość będzie wykorzystywana jako centrum (…) Spółki. W części gospodarczej będą prowadzone działania związane z: (…)

Specyfika działalności Wnioskodawcy wymaga stałego zaplecza organizacyjnego umożliwiającego bieżącą obsługę (…) oraz sprawne zarządzanie (…) prowadzonymi na obszarze województwa (…). Dotychczas Spółka korzystała z wynajmowanych powierzchni biurowych, magazynowych oraz miejsc parkingowych, co generowało stałe koszty operacyjne i ograniczało możliwość dalszego rozwoju działalności. Nabycie własnej nieruchomości pozwoli na:

- uniezależnienie działalności Spółki od podmiotów wynajmujących,

- stworzenie stałego zaplecza techniczno-organizacyjnego,

- zwiększenie efektywności zarządzania (…),

- ograniczenie kosztów stałych działalności,

- poprawę organizacji pracy,

- skrócenie czasu dojazdów do klientów i inwestycji,

- zwiększenie możliwości pozyskiwania nowych kontraktów na obszarze (…)

Centralna lokalizacja nieruchomości w (…) ma istotne znaczenie gospodarcze dla działalności Wnioskodawcy. Umożliwia bowiem efektywniejszą obsługę obecnych i przyszłych inwestycji przy jednoczesnym zachowaniu dostępu do dotychczasowych rynków działalności Spółki, takich jak (…). Planowane wydatki remontowe i adaptacyjne będą miały na celu dostosowanie nieruchomości do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności stworzenie odpowiedniej infrastruktury biurowej, technicznej i magazynowej. Wydatki te będą zwiększały wartość początkową środka trwałego i będą podlegały rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z przepisami ustawy o CIT.

W ocenie Wnioskodawcy nie budzi wątpliwości, że zarówno sam zakup nieruchomości, jak i ponoszone nakłady adaptacyjne są gospodarczo uzasadnione, racjonalne oraz bezpośrednio związane z osiąganiem przychodów i zabezpieczeniem źródła przychodów Spółki.

Część operacyjna nieruchomości.

Część gospodarcza nieruchomości będzie przeznaczona bezpośrednio do wykonywania działalności gospodarczej Spółki i będzie pełniła funkcję centrum (…) przedsiębiorstwa. W szczególności w nieruchomości będą wykonywane czynności związane z: (…)

W nieruchomości zostanie utworzone biuro (…) wyposażone w stanowiska pracy umożliwiające wykonywanie działalności (…) i administracyjnej przedsiębiorstwa. Ponadto część nieruchomości będzie wykorzystywana jako zaplecze magazynowo-techniczne służące przechowywaniu sprzętu, narzędzi oraz dokumentacji związanej z prowadzonymi inwestycjami.

W ramach nieruchomości przewidziano również garaż dla samochodów firmowych wykorzystywanych przez członków Zarządu oraz pracowników Spółki do: (…).

Charakter działalności Wnioskodawcy wymaga stałego przemieszczania się pomiędzy miejscami realizowanych inwestycji, a posiadanie własnego zaplecza logistycznego i technicznego ma istotne znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa. Lokalizacja nieruchomości w (…) została wybrana ze względów strategicznych. Położenie miasta umożliwia sprawniejszą obsługę inwestycji realizowanych (…). Jednocześnie pozwala na zachowanie możliwości obsługi dotychczasowych klientów Spółki z rejonu (…). Zdaniem Wnioskodawcy przeniesienie działalności do (…) wpłynie na:

- zwiększenie efektywności organizacyjnej przedsiębiorstwa,

- skrócenie czasu dojazdów do klientów i inwestycji,

- obniżenie kosztów eksploatacyjnych i logistycznych,

- zwiększenie dyspozycyjności kadry zarządzającej i (…),

- poprawę organizacji procesu realizacji inwestycji,

- zwiększenie możliwości pozyskiwania nowych kontraktów.

W ocenie Wnioskodawcy opisany sposób wykorzystania części operacyjnej nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz spełnia przesłanki wynikające z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Nabycie nieruchomości oraz jej adaptacja do potrzeb działalności (…) i organizacyjnej Spółki mają charakter racjonalny i gospodarczo uzasadniony.

Celem ponoszonych wydatków jest bowiem:

- zwiększenie efektywności prowadzonej działalności,

- poprawa organizacji procesów inwestycyjnych,

- ograniczenie kosztów operacyjnych,

- zabezpieczenie ciągłości funkcjonowania przedsiębiorstwa,

- stworzenie trwałego zaplecza technicznego i administracyjnego Spółki.

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę jako stałe centrum organizacyjno-operacyjne przedsiębiorstwa, służące realizacji usług (…). Tym samym nieruchomość będzie wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i będzie stanowiła środek trwały podlegający amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT amortyzacji podlegają m.in. budynki i budowle stanowiące własność podatnika, kompletne i zdatne do użytku, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie wydatki ponoszone na remont, modernizację i adaptację nieruchomości przed oddaniem jej do używania będą zwiększały wartość początkową środka trwałego zgodnie z art. 16g ustawy o CIT i będą rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

W ocenie Wnioskodawcy istnieje bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ponoszonymi wydatkami a możliwością osiągania przychodów oraz zabezpieczeniem źródła przychodów przedsiębiorstwa. Planowana inwestycja nie ma charakteru osobistego ani prywatnego, lecz służy wyłącznie celom gospodarczym związanym z prowadzoną działalnością (…) Spółki.

Zagospodarowanie terenu nieruchomości

Wnioskodawca planuje również poniesienie wydatków związanych z zagospodarowaniem terenu nieruchomości, obejmujących w szczególności wykonanie infrastruktury zewnętrznej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania Spółki oraz zapewnienia właściwej obsługi klientów i kontrahentów. Planowane prace będą obejmowały między innymi:

- wykonanie wjazdu na teren nieruchomości,

- budowę oraz modernizację ogrodzenia,

- wykonanie ciągów komunikacyjnych i chodników,

- przygotowanie miejsc parkingowych przeznaczonych dla klientów, kontrahentów oraz współpracowników,

- wykonanie odpowiedniego oznaczenia i ekspozycji nieruchomości od strony ulicy umożliwiającego łatwą identyfikację siedziby Spółki przez klientów i kontrahentów.

W ocenie Wnioskodawcy wydatki związane z zagospodarowaniem terenu pozostają w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i służą zapewnieniu prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa. Zapewnienie odpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej i parkingowej jest niezbędne dla umożliwienia sprawnej obsługi klientów, kontrahentów oraz osób współpracujących ze Spółką. Charakter działalności Wnioskodawcy wymaga bowiem regularnych spotkań z (…) oraz klientami, którzy muszą mieć zapewniony dogodny i bezpieczny dostęp do siedziby przedsiębiorstwa. Dostosowanie nieruchomości do potrzeb osób z niepełnosprawnościami wynika zarówno z racjonalnych potrzeb organizacyjnych przedsiębiorstwa, jak i standardów prowadzenia nowoczesnej działalności gospodarczej nastawionej na dostępność usług dla klientów. Istotne znaczenie gospodarcze ma również odpowiednia widoczność nieruchomości od strony ulicy oraz możliwość łatwego zlokalizowania siedziby Spółki przez klientów i kontrahentów. Rozpoznawalność i dostępność siedziby przedsiębiorstwa wpływa na sprawność obsługi klientów, budowanie profesjonalnego wizerunku przedsiębiorstwa oraz zwiększenie możliwości pozyskiwania nowych kontraktów. Wydatki związane z zagospodarowaniem terenu będą miały charakter racjonalny i gospodarczo uzasadniony oraz będą ponoszone w celu osiągania przychodów oraz zabezpieczenia i zachowania źródła przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Część mieszkalna nieruchomości

Pozostała, wyodrębniona funkcjonalnie część nieruchomości będzie posiadała charakter mieszkalny. W odniesieniu do części mieszkalnej nieruchomości Wnioskodawca wskazuje, że jej wykorzystanie pozostaje w funkcjonalnym i gospodarczym związku z prowadzoną działalnością przedsiębiorstwa. Lokal będzie wykorzystywany:

- albo do generowania przychodów z najmu,

- albo jako lokal służbowy dla członków Zarządu oraz osób wykonujących obowiązki służbowe w ramach delegacji i (…).

 

Wydatki tego rodzaju spełniają przesłanki art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, ponieważ służą:

- zabezpieczeniu działalności Spółki,

- ograniczeniu kosztów hotelowych,

- zapewnieniu sprawnej organizacji (…),

- zwiększeniu efektywności zarządzania (…),

- umożliwieniu realizacji obowiązków służbowych przez członków Zarządu.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki związane z wyodrębnioną częścią mieszkalną nieruchomości, obejmujące zarówno wydatki na jej nabycie, jak i przyszłe nakłady remontowe oraz adaptacyjne, będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów Spółki poprzez odpisy amortyzacyjne, ponieważ część ta będzie wykorzystywana gospodarczo i pozostanie w związku z prowadzoną działalnością przedsiębiorstwa. W przypadku przeznaczenia lokalu na wynajem komercyjny jego związek z działalnością gospodarczą jest bezpośredni, ponieważ lokal będzie generował opodatkowane przychody z najmu. Natomiast w przypadku wykorzystywania lokalu jako mieszkania służbowego dla członków Zarządu oraz osób realizujących obowiązki służbowe poza miejscem zamieszkania, wydatki te będą służyły zabezpieczeniu i zachowaniu źródła przychodów Spółki. Specyfika działalności Wnioskodawcy obejmuje realizację (…) prowadzoną na terenie różnych miejscowości województwa (…). Wymaga to częstych wyjazdów służbowych członków Zarządu i kadry (…), wielodniowej obecności przy realizowanych inwestycjach oraz bieżącej koordynacji prac (…). Zapewnienie własnego lokalu służbowego:

- ograniczy koszty noclegów hotelowych,

- zwiększy efektywność organizacyjną Spółki,

- umożliwi sprawniejsze zarządzanie inwestycjami,

- poprawi dostępność członków Zarządu dla klientów i kontrahentów,

- zmniejszy koszty logistyczne związane z prowadzeniem działalności.

W ocenie Wnioskodawcy wydatki te mają racjonalne i gospodarcze uzasadnienie oraz pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganiem przychodów i zabezpieczeniem źródła przychodów, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W orzecznictwie oraz interpretacjach indywidualnych utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym za koszty uzyskania przychodów mogą zostać uznane wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki pozostające w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ich celem jest przede wszystkim zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów, a nie osiągnięcie konkretnego przychodu w sposób bezpośredni.

W ocenie Wnioskodawcy opisane wydatki spełniają wskazane przesłanki, ponieważ mają charakter racjonalny, gospodarczo uzasadniony i pozostają w bezpośrednim związku z organizacją oraz rozwojem prowadzonego przedsiębiorstwa.

W uzupełnieniu własnego stanowiska do części pytania nr 1 odnoszącego się do zagospodarowania terenu wskazali Państwo:

Zdaniem Wnioskodawcy wydatki poniesione na zagospodarowanie terenu, w zakresie w jakim będą zwiększały wartość początkową środka trwałego lub będą stanowiły odrębne środki trwałe, powinny być rozliczane podatkowo poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te pozostają w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż służą zapewnieniu właściwego funkcjonowania przedsiębiorstwa, umożliwiają prawidłowy dojazd do siedziby Spółki, obsługę klientów i kontrahentów oraz korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W konsekwencji stanowią one koszty uzyskania przychodów poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Kosztami będą zarówno koszty uzyskania przychodów pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami (pozostające w związku pośrednim) - jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Zatem, do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien wykazać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

   - został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

   - jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

   - pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

   - poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

   - został właściwie udokumentowany,

   - nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

 

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

 

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

    1) wydatków na:

 a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

 b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

 c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

   - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

 

Zasady dotyczące dokonywania odpisów z tytułu zużycia środków trwałych (odpisów amortyzacyjnych) zawarte zostały w art. 16a-16m ww. ustawy.

 

Zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

   - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

 

Z przytoczonych przepisów wynika, że środki trwałe podlegają amortyzacji, o ile spełniają następujące warunki:

- stanowią własność lub współwłasność podatnika,

- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,

- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

 

Stosownie do art. 16c pkt 2a ustawy o CIT:

Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

 

W myśl art. 16d ustawy o CIT:

      1. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 16a i 16b, których wartość początkowa określona zgodnie z art. 16g nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

      2. Składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 16f ust. 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 16f ust. 3 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

W myśl 16g ust. 3 ustawy o CIT:

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy o CIT:

Z cytowanego powyżej art. 16g ust. 13 ustawy o CIT wynika, że ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek.

I tak, ulepszenie ma miejsce w sytuacjach, w których następuje:  

   - przebudowa, tj. zmiana (poprawienie) istniejącego stanu środka trwałego na inny,

   - rozbudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,

   - adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,

   - rekonstrukcja, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,

   - modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego (wyposażenie obiektu bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej).

W kontekście powyższego stwierdzić należy, że nie każdy wydatek poniesiony na środek trwały będzie stanowił o jego ulepszeniu. Istotny jest bowiem charakter poniesionych wydatków. Wydatki o charakterze odtworzeniowym, przywracające jedynie pierwotną wartość użytkową danego środka trwałego, których poniesienie nie spowoduje wzrostu wartości użytkowej w stosunku do tej wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, nie skutkują jego ulepszeniem. Różnica między nakładami na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środków trwałych a drugie do podjęcia czy rozszerzenia działalności w drodze przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej istotną zmianę cech użytkowych.

W myśl art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Z powołanych przepisów wynika, że wszystkie wydatki pozostające w związku z przygotowaniem środka trwałego do używania, poniesione do dnia jego przyjęcia do użytkowania zwiększają jego wartość początkową. Dopiero od tak ustalonej wartości początkowej podatnik dokonuje odpisów amortyzacyjnych, które - przy spełnieniu przesłanek wynikających z ustawy - stanowią koszty uzyskania przychodów.

Z opisu sprawy wynika, że dokonali Państwo zakupu środka trwałego, którego głównym celem był strategiczny rozwój Spółki, w tym planowane przeniesienie siedziby oraz całej operacyjnej działalności. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków oraz klasyfikacją PKOB nabyta nieruchomość stanowi obecnie budynek mieszkalny. Przed oddaniem nieruchomości do użytkowania zostaną przeprowadzone prace remontowe i modernizacyjne, w wyniku których powstaną dwa odrębne środki trwałe. Powstanie w ten sposób prawnie wyodrębniony, samodzielny lokal niemieszkalny (użytkowy/biurowy) oraz prawnie wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny.

Część gospodarcza (operacyjna) zostanie przeznaczona na:

- wydzielone biuro (…),

- zaplecze magazynowo-techniczne,

- garaż dla dwóch samochodów firmowych.

 

Pozostała, wydzielona samodzielnie część nieruchomości będzie zachowana jako część mieszkalna. W zależności od uwarunkowań rynkowych i organizacyjnych Spółki, część ta będzie docelowo wykorzystywana jako:

- mieszkanie służbowe dla członków Zarządu na potrzeby realizowanych delegacji służbowych lub

- lokal przeznaczony na wynajem na cele mieszkalne.

Po zakończeniu prac budowlanych i wyodrębnieniu lokali, Spółka wprowadzi do ewidencji prawnie wyodrębniony lokal niemieszkalny (użytkowy) jako samodzielny, odrębny środek trwały oraz niezależnie lokal mieszkalny jako drugi środek trwały. Wydatki remontowe i modernizacyjne zostaną w całości poniesione przed oddaniem nieruchomości (lokali) do używania.

Planowane wydatki będą miały charakter zarówno remontowy (odtworzenie stanu technicznego budynku), jak i modernizacyjny (adaptacja i przebudowa pomieszczeń w celu dostosowania ich do potrzeb operacyjnych Spółki oraz fizycznego i prawnego wyodrębnienia lokali).

Wnioskodawca planuje również poniesienie wydatków związanych z zagospodarowaniem terenu nieruchomości, obejmujących w szczególności wykonanie infrastruktury zewnętrznej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania Spółki. Poniesione wydatki na zagospodarowanie terenu nieruchomości obejmują wykonanie wjazdu, budowę i modernizację ogrodzenia, wykonanie ciągów komunikacyjnych i chodnika, przygotowanie miejsc parkingowych, wykonanie ekspozycji nieruchomości. Ponadto, wydatki poniesione na zagospodarowanie terenu, pozostają w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż służą zapewnieniu właściwego funkcjonowania przedsiębiorstwa, umożliwiają prawidłowy dojazd do siedziby Spółki, obsługę klientów i kontrahentów oraz korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia czy poniesione już wydatki na nabycie nieruchomości, a następnie planowane wydatki na jej remont i adaptację, w części przypadającej na działalność gospodarczą (operacyjną) Spółki, a także zagospodarowanie terenu będą stanowić - poprzez odpisy amortyzacyjne - koszty uzyskania przychodów.

Z cytowanego art. 16a ust. 1 ustawy o CIT wynika, że wskazane w nim składniki majątku, w tym budynki i budowle podlegają amortyzacji podatkowej po spełnieniu następujących warunków:

   - zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie - musi zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,

   - stanowią własność lub współwłasność podatnika - amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego,

   - są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania - ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem,

   - przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok - to podatnik samodzielnie decyduje o tym, jak długo będzie używany dany składnik, warunkiem jest minimalny 1 rok okresu używania,

   - są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,

   - nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c ustawy o CIT.

Przy czym składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy natomiast rozumieć możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Wydatki remontowe i modernizacyjne prowadzące do ulepszenia środka trwałego, tj. adaptacja czy modernizacja, ponoszone przed przyjęciem środka trwałego do używania i służące doprowadzeniu go do stanu kompletności i zdatności do używania zgodnie z jego przeznaczeniem, zwiększają jego wartość początkową i podlegają rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że skoro jak wynika z wniosku, nieruchomość stanowi Państwa własność, będzie wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, po zakończeniu prac budowlanych i wyodrębnieniu lokali, Spółka wprowadzi do ewidencji prawnie wyodrębniony lokal niemieszkalny (użytkowy) jako samodzielny, odrębny środek trwały, to należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że wydatki poniesione na nabycie nieruchomości oraz planowane wydatki związane z jej remontem, modernizacją i adaptacją, w części przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej będą stanowiły koszty uzyskania przychodów rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej środka trwałego. Z kolei wydatki na zagospodarowanie terenu w zakresie w jakim będą stanowiły odrębne środki trwałe oraz w zakresie w jakim zwiększyłyby wartość początkową lokalu użytkowego będą stanowić koszty uzyskania przychodu.

Pytanie nr 1 wyznacza zakres interpretacji indywidualnej, zatem skoro pytanie to dotyczy nieruchomości w części przypadającej na działalność operacyjną i zagospodarowanie terenu to nie oceniamy tej części stanowiska, która odnosi się do lokalu mieszkalnego. Kwestia ta jest objęta bowiem pytaniem nr 2.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 dotyczącego kwestii ustalenia czy poniesione już wydatki na nabycie nieruchomości, a następnie planowane wydatki na jej remont i adaptację, w części przypadającej na działalność gospodarczą (operacyjną) Spółki, a także zagospodarowanie terenu (w zakresie w jakim zwiększą wartość początkową lokalu użytkowego) będą stanowić - poprzez odpisy amortyzacyjne - koszty uzyskania przychodów, należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwość dotyczy także kwestii ustalenia czy poniesione wydatki na nabycie oraz na planowany remont wyodrębnionej części mieszkalnej nieruchomości, docelowo przeznaczonej na wynajem komercyjny lub udostępnianej jako mieszkanie służbowe dla członków Zarządu w trakcie delegacji, będą stanowić dla Państwa koszty uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych.

Wyżej przywołany przepis art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wprost wskazuje, że amortyzacji nie podlegają lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość. Biorąc zatem pod uwagę, że jak sami Państwo wskazali, w wyniku planowanych prac projektowych i budowlanych w budynku ustanowiona zostanie odrębna własność lokali. Powstanie w ten sposób prawnie wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny jako środek trwały przeznaczony na mieszkanie służbowe dla członków zarządu lub jako lokal przeznaczony na wynajem na cele mieszkalne.

Okoliczność, że lokal mieszkalny będzie wykorzystywany w funkcjonalnym i gospodarczym związku z prowadzoną działalnością przedsiębiorstwa w celu osiągania przychodów np. z najmu, nie powoduje utraty jego charakteru mieszkalnego. Tym samym lokal ten pozostaje składnikiem majątku wymienionym literalnie w art. 16c pkt 2a ustawy o CIT, a więc Państwa Spółka nie będzie uprawniona do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych i nie będzie miała prawa do zaliczenia poniesionych wydatków w części dotyczącej lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodów.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

 

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

 

        - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

            - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.